2019年又至年底，“破产”潮卷土重来！
据悉人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史纪录。
不仅仅是房企，南京多位业主名下也有多套房产因破产被执行法拍程序！
（一）
11月28日，南京市白下区光华东街8号4幢101室、3幢103室、4幢103室等多套住宅被二次拍卖，最终5套房源成功拍出，1套房源流拍，总成交额达1481万！
同时我在首页关注到，一座不动产将在12月2日以1890万的总价进行拍卖，该不动产的地址是南京秦淮区（原建邺区）犁头尖23号，与往常住宅不同的是，这次拍卖的是一整栋楼，土地性质为商业。
拍卖时间为：2019年12月2日10时至2019年12月3日10时止。目前有69人设置提醒，3607围观，但是无人报名。法拍网公布的执行原因是南京市建邺区建筑工程有限公司的合同纠纷案。
权证编号情况：
不动产单元号：
320104012010GB00068F00270001
证明号:建字第60210号
产权来源：自建
登记时间：1988年5月10日
犁头尖23号不动产建筑总面积680.2平方米，据悉总层数2层，整体的建筑年代是1974年。合议市场价为2700万元，起拍总价为1890万元，保证金为100万元，加价幅度为每次1万元。
现场环境图片如下所示：
上图也可以看出该楼栋目前是出租状态，租约将在2020年1月1日到期，目前内部经营了一家棋牌室和一家叫“集庆旅社”的旅馆。查询了一下，大众点评和携程等平台均没有该旅社的资料，不过南京著名的景点夫子庙和南京总统府均在酒店附近，地段很好，但是旅社的条件看起来非常艰难。
（二）
下图为该不动产的周边环境，靠近水西门公交站。
从地图上可以直观感受到该房产所在的位置，属于南京的老城区。靠近朝天宫、莫愁湖、甘熙故居等景区，人流量确实很高。
距离该房产最近的新房只有万科安品园舍，该楼盘定位为南京主城正心“宅园一体”现代中式别墅，离华东商圈新街口约1.6公里，近临朝天宫、甘熙故居、张府园等百年历史遗迹，规划为低密度高尚社区。
目前，万科安品园舍在售别墅房源，面积约460-680㎡，销许均价为54000-61000元/㎡，毛坯交付，拟交付时间为2020年6月底，总价2800万起。
购买的人群非富即贵，由此可见，该地段确实位置十分好。
再看其他高层住宅，大部分都是老小区了，不过虽然外表“老破小”，但因为其学区甚至双学区的身份加持，价格都非常高。
（三）
由于该物业性质为商业，商业又大部分离不开租赁，此前法拍房因为租赁无法达成一致的案例有很多，所以为了避免前车之鉴，竞拍前除了认真看法院竞拍公告，还应做到以下几点：
1、提前找专业拍辅机构做信息尽调。一般情况下，法院竞拍公告中会有房产证号，但不一定有土地信息。
2、实地看样。如果司法拍卖公告不够具体的情况下，一定要多和法院的工作人员沟通，实地考察，现场了解一下房产的位置、楼层、楼号等信息，避免出错，如果出现承租的情况，一定要向拍辅机构了解详细，确保自己的权益不受侵犯。
3、走访左邻右舍、物业和专业的拍辅服务机构。调查本套房产的基本状况，水电费、物业费情况，以及这套房产有没有其他的纠纷等。
买卖不破租赁的例外情形
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的
根据上述法律，以下四种情形，租约不得对抗抵押、查封：
1、抵押先于租赁：抵押的合同签订在租赁合同之前的
2、查封先于租赁：法院先进行查封，而后签订的租赁合同
3、租赁在前，查封在后，而承租人没有占有房产
4、租赁在前，租赁双方没有完成交付手续，买受人依法占有在先的
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