大家都知道最近全国大部分城市房地产市场都在过冬，只有深圳提前进入了小阳春，取消豪宅税后，量价齐升，市场又火了一把。
加上最近两个月来，不断有城市在放松调控，一种似曾相识的感觉仿佛又重现了。
因为2014年那时也是佛山最先放松限购，接着不断有城市跟随。
2014年四季度，深圳楼市开始回暖，2015年330调控放松正式爆发。
深圳历来作为全国楼市的风向标，对市场异常敏锐，所以所以导致很多人又开始焦虑起来了。
这次会不会像2015年一样，由深圳最先启动？
接下来半年后轮到上海，接着是2016年轮到北京，然后是广州和各大二线城市，最后是三四线城市，直到像2018年底一样完成新一轮房价上涨周期？
大家害怕的是，经济这么差，收入没有涨多少，首付还没有攒齐呢，房价再涨又上不了车了，那怎么得了。
有地产业内人士也认为，既然深圳涨了，房价是有传导性的。
上海和北京已经调整了三年，那接下来也就离反弹回暖周期不远了，上海北京反弹完就轮到二线城市，她的理由是因为上一波就是这样过来的。
这个观点到底对不对呢？
我先说我的观点，我不太同意他们这个判断！
大家看我分析的逻辑对不对哈。
首先，上一轮深圳为什么先涨，确实是深圳市场对降息和调控放松政策很敏感，但为什么能传导到其他城市，最主要是所有城市都放松了调控，尤其是放松了限贷，都在拼命加杠杆，所以都具备大涨的条件。
房地产作为重资产，只要货币宽松，市场上的钱足够多，就能真正撬动市场，让房子流动起来，涨起来。
而一旦重启限购限贷，控住货币的总闸门，有钱没法买，杠杆没法加，房市就是死水一潭。
其次，本轮深圳为什么能震荡向上，从2016年走楼梯式的涨到现在？北京为什么中跌，上海为什么小跌，其他二线城市为什么都在调整中？
我认为一方面是深圳本身地方小，新房供给量少（龙岗、坪山供给量多一些的地方也没涨，主要是南山福田宝安供给不足的区域涨）；
另一方面就是深圳的落户门槛太低，不断有外来资金人口涌入深圳，弥补需求的不足。
虽然说深圳这两年的经济不断下滑，工厂外迁，外资企业撤离，低收入人群大规模离开是不争的事实，很多本地的白领阶层，刚需阶层可能也会感觉赚钱很难，但外来各个省市最有钱的那一部分需求却在趁虚而入。
所以说来说去，一个地方的房价始终还是供给和需求上导致的结果。
再加上深圳现在经济虚弱，也有意放松一点调控，更加给市场传递了一个支持大家买入房子的信号，所以市场才持续走的不错。
反观北京和上海呢？
至少到目前为止，不管市场走的多差，不管别的城市放不放松，北京上海都坚持不动。
而北京上海房价之所以调整，也是因为调控太严格导致的结果，杠杆太小，购房门槛太高，本地人是心有余而力不足，外地人根本都进不去，全国有钱的资金都跑到深圳来了，不跌才怪。
那深圳上涨，就会传递到北京上海和其他城市吗？
这没有必然性！
因为大家涨跌的原因政策都不一样！
而且我还要说明的是，深圳因为限购限贷并没有放松！
市场加不了杠杆！豪宅税的取消只是降低了一点交易成本，促进成交量的提升，并没有加大杠杆，所以不可能持续推动房价上涨，这个我们明年来印证就知道。
深圳取消豪宅税，上海和北京也没有跟随取消，如果没有其他的政策利好释放，依然是维持当前的政策高压态势，那这两个地方的楼市肯定还是处于震荡的行情，跟过去一两年一样，涨涨跌跌，反反复复都是很正常的。
比如北京，现在新房库存高达7.5万套，刷新了最近8年来的新高，而今年1-11月的新房成交才3.3万套，按照这个速度，去化周期超过2年，而新房70%集中在限竞房， 如果政策不变，五环外的限竞房依然还有降价的压力。
假如说政策不变，市场突然出现了回暖，那这样的回暖是持续不了太久的！可能反弹三个月又会被打回原形！
因为当前市场所剩全部是刚需，投资客被挤出市场，刚需是等不了太久的，观望一段时间就会入市，释放完市场再次冷却。
市场爆发开始新的一轮周期，一定是需要有什么刺激政策来释放一批被压抑的改善需求，否则很难。
房价上涨的传导性，一定是需要政策和货币来推动！
这两点缺一不可！
上面这个图是最新的M1M2走势图，应该说M1走势跟房价周期走势非常相似。
因为M1是现金和活期存款，M1增加，就意味着投资者信心增强，经济活跃度提高，房地产市场容易上涨；反之，M1减少，房地产市场也会下跌。
如果是政策放松叠加货币宽松，那就是房地产的大牛市，比如09年和2016年。
政策的放松，明年会有很多城市出现不同程度的放松，如果北京上海也能调整，那就另当别论了，如果不调整就跟今年差不多。
但货币大宽松就不要抱有大幻想了！
至少2020年不会有！因为中央经济工作会议上刚刚透露明年的货币政策是要与经济发展相适应。
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