楼评 | 刚需急了！这个房价低洼小区，据说马上要涨？！
导读
上月，深圳湾瑞府开盘8000万户型秒光，让人再次惊叹深圳土豪们的超强购买力。但这个世界上，土豪毕竟是少数，草根才是主流。在深圳买房，首付如果只能拿出几十万，虽显寒酸，但也不是没有选择，今天就给大家推荐一小区，号称深圳刚需的救星——国展苑。
国展苑位于深圳市龙岗区布吉街道，出布吉检查站出关第一站，龙岗大道右侧。小区分两期建设，一期于2002年竣工，二期于2003年竣工，由9栋30层以上的超高层建筑及一栋综合楼、地下停车场等构成。现有住户3000多户，居民近万人。
目前，由深圳市百合控股集团投资兴建的“百合”系学校已涵盖了春蕾幼儿园、春蕾小学、百合外国语等从幼儿园到初中阶段的学校。
“深圳最牛初中”百合外国语学校是一所民办、没有地段生的寄宿制初级中学，全部通过参加百合外国语的考试来择优录取。
除可上私立学校外，小区内部有国展苑幼儿园可上，周边也有信义小学和贤义小学（九年制）可就近入学。
虽说与私立学校教育实力难以企及，但对于承担不起高昂学费的普通家庭来说，这两所学校在布吉片区教育资源普遍匮乏的情况下，算是中上等学校了。
国展苑小区有27部电梯，由于小区电梯使用年限已久，频繁发生事故。2017年不仅一次性更换27部电梯，还将小区的自来水管全部更换，并建起了文化舞台，规划了1500平方米的居民活动中心。更换电梯后，小区配套有所改善，不管是出租还是出售成交更加火热，价格自然也有所上浮。
长期以来，布吉没有大型商业配套。2018年4月26日，深圳第一家万象汇开在了百鸽笼地铁站，布吉片区又多了一个新地标。
该项目分为地下一层，地面四层，引进300多家品牌，解决了布吉人民大型购物只能跑往福田的尴尬境地。
在万象汇这样的大型商业配套下，小区附近的配套就显得有些微不足道了，只能说该有的都有，至于品质就一般般咯。
小区距地铁3号线和5号线“布吉站”800米左右，未来几年将会增加14号线（预计2022年通车）和17号线两条线路。
相比之下公交就方便多了，小区门口就有荣超花园公交站（4个站台），可直达深圳各区。“布吉站”旁还有深圳东站，出行十分便利。
由于早期规划不合理，布吉的交通比较拥堵，不过近几年拆分公交站后以及地铁线路的开通情况有所好转。
小区车位比1:0.2；除了地下停车场和刚建起来的立体停车场外，还有地上停车位，停车费200-300元/月。老小区停车位都比较紧张，但好在附近有小区车位较充足，也可满足小区车位需求，停车费10元/天。
国展苑一共二期，一期有6栋楼（国兴台、国泰台、国盛台、国耀台、国安台、国荣台），户型较为杂乱，走廊部分层高较低，较为压抑。
二期有3栋楼（逸庭居、御庭居、华庭居，底层为商铺，有华润超市和服装批发城）户型较好，但临龙岗大道，有噪音影响，可自行加装隔音玻璃，价格比一期稍便宜。
小区户型整体实用率在75%左右，在高层电梯房中算是正常水平。
综合楼
其中一期6栋楼中有4栋是3梯12户35层的塔楼， 2栋3梯10户的30层塔楼；二期3栋楼皆是3梯10户的32层塔楼。楼栋楼层较高，楼间距20米左右，底层户型采光不足。
国泰台、国安台只有三种户型，全都在50平左右，对称分布，比较适合刚需上车，在小区所有楼栋中成交是最火的一栋。
国兴台与国盛台户型分布一样，但国盛台的AFGM四个户型面积比国兴台稍大一点。
国耀台与其他栋不同的是全都为74平以上稍大户型，所以这一栋的成交很少，毕竟对于刚需型小区来说五十多平的小两房，可比七十多平的正规两房性价比高多了。
二期的三栋户型差异在于华庭居的A户型相当于合并了逸庭居、御庭居的A、K户型，成为整个国展苑最大的一个户型。
而逸庭居、御庭居的户型分布又与一期中的国荣台一样，仅朝向不同。
小区主打43-74㎡小户型产品，200万左右即可上车，刚需型小区大户型较难出手。本期我们将重点介绍刚需上车小户型！
此户型分布在国泰台、国安台，是国展苑成交最火的小两房户型。户型方正，客厅出小阳台，有东北、西南朝向，主卧带凸窗，高层南向的通风采光较好。此户型最大的优势是面积小、总价低、易上车、转手快。
此户型目前在售房源报价在185-210万左右，按照历史成交来看200万内是比较合理的，小区有部分报高价的业主多为手持两套房以上，基本不愁卖，除个别急卖的业主外，基本不愿降价。但此户型依然是小区性价比最高的户型。
此户型分布在御庭居、华庭居、逸庭居、国荣台的G/H ，户型方正，客厅出阳台，有西北、东北向，可改三房（餐厅位置可改房间）。但二期外三栋临龙岗大道，有点嘈杂，相比起来国荣台就安静许多，价格也稍贵一点。
此户型目前在售房源报价在255-280万左右，该户型比其他同面积户型稍好，价格稍高。但临马路的户型几乎在255万左右，住家安静的在270万内性价比较高。
此户型分布在国兴台、国盛台的G/F，原始户型为一房，可改两房（厨房可改一个小房间，客厅位置改厨房），改造之后俩卧室的采光通风较好，但客厅部分面积较小，采光通风较差，并且厨房在客厅位置会有油烟影响。目前报价为160-200万不等，真正的刚需上车小户型，作为两房性价比还算不错。
从成交量来看，从去年10月份到今年的1月份，每个月成交量趋于稳定，春节期间成交量停滞，成交最多的是50平左右的刚需小两房，这也符合小区的定位。
从成交价格来看，小区高层南向户型通风采光较好，南向的小两房单价较高，最高达到4万/㎡左右，妥妥的拉高了小区均价。国展苑小区价格一直处于微涨趋势，去年四月份万象汇开业刺激了一波涨幅，周边小区都借势狠涨了一波，国展苑均价大概涨了15-20万左右，接着十一月布吉段地铁14号线的动工，小区均价又涨了5万左右。
从历史来看，每一次外部利好的刺激都会对国展苑的房价起到一定的催化作用，可推断一下未来距小区500米处的一个旧改项目（商业综合体）大概率也会带来一波涨幅。
在18年下半年整体市场下行的情况下，刚需观望氛围浓厚，小区的成交量有所下滑，但除个别业主急卖以外，小区价格几乎没有松动。主要由于小区业主多为两套房以上，宁愿选择出租也不愿降价，根本就不愁卖。
目前小区放卖量有一百多套，正常情况下三个月左右可以出手，遇到业主诚心卖的价格比市场价低个10万左右非常好出手。接下来小阳春会有一波火爆的行情，刚需们也在陆陆续续进场了。
一、龙珠花园PK国展苑
1.近地铁：龙珠花园较大（并且人车分流），小区近地铁，但3个区中的C区离地铁站较远，走路距离与国展苑差不多。
2.同等价位户型：龙珠花园的户型大部分朝天井，没有阳台，客厅采光很差；国展苑的户型都有阳台，采光通风较好。
二、荣超花园PK国展苑
1.近地铁：荣超花园分为“花园外”和“花园里”两部分，“花园外”近地铁，“花园里”距地铁站比国展苑还远。
2.价格：“花园外”户型靠近马路，较为嘈杂，价格比国展苑稍高。“花园里”主要以楼梯房为主，仅一栋电梯房，走廊没有窗户，均价在4万/㎡左右。
三个小区各有千秋，买房还得落实到真实需求上来，最合适的房子就是踮一踮脚能够的着的房子，在资金和需求上寻求一个平衡点。
小区容积率较高，人流量密集，居住舒适度欠佳。但围合式小区格局还算不错，一期高层南向的居住舒适度教好，视野开阔，通风采光较好，住家比二期安静不少，生活交通都还算方便，衣食住行均可满足。
小区业主一部分自住，一部分出租，主要以福田、罗湖的公司中层管理者、白领及周边自住经营小老板为主，现在卖房的业主部分为换房做准备，部分手里有两套房以上挂出房源也不急卖。
租客占3成左右，多为福田、罗湖上班族，仅少部分南山上班的，还有一些周边做生意的人群。投资用于出租的也有一部分，小区房源比较好租，租金还算比较可观。
春节期间市场萎靡，不过开年之后，在粤港澳大湾区规划利好，2019年经济形势有所好转的趋势下，深圳看房客和买房者都在蠢蠢欲动，刚需都在陆陆续续进场了！
国展苑小区虽算不上很好，但低总价以及近关内的好处，确实满足了深圳众多的刚需，不管是买来过渡还是能在深圳安个家，对于手里仅有几十万的人来说，都是一个不错的选择。
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