COST CONTROL
房地产开发项目
成本控制
可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。
01
可研阶段成本控制的工作重点
1、可行性研究报告的结构和内容
（1）总论：项目背景、概况、问题和建议
（2）市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析
（3）资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值
（4）建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案
（5）场址选择： 场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案
（6）技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择
（7）原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案
（8）总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案
（9）节能措施：节能措施、能耗指标分析
（10）节水措施：节水措施、水耗指标分析
（11）环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施
（12）劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施
（13）组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训
（14）项目实施进度：建设工期、实施进度安排
（15）投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表
（16）融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资
方案分析
（17）财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论
（18）国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论
（19）社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论
（21）研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议
02
设计阶段成本控制重点
设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。
初步设计阶段：影响投资75%～95%
技术设计阶段：影响投资35%～75%
施工图设计阶段：影响投资5%～35%
1、执行设计标准
设计标准的作用：
1）对规模、内容、建造标准进行控制；
2）保证安全性和使用功能；
3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；
4）提供控制工程投资的方法和依据；
5）减少设计工作量，提高设计效率；
6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。
2、推行标准设计
通用的标准图、通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进度1～2倍，节约建设投资10%～15%。
3、推行限额设计
按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。
限额设计控制工作的主要内容
1）重视初步设计的方案选择
2）严格控制施工图预算
重点在工程量控制方面
3）加强设计变更管理
4）强化指标管理
如结构专业的混凝土含量，钢筋含量等；安装工程设备的国产化；园林工程中的软硬比等
4、设计方案优选
5、价值工程应用
优化设计方案价值工程（Value Engineering，VE）又称为价值分析（Value Analysis，VA）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。
价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值＝功能／成本，即“V＝F/C”。 这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：
（1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。
（2）投资不变，提高项目功能。
（3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。
（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。
（5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。
6、项目设计的经济评价
（1）影响工程设计经济的主要因素：
建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。 影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。
①建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。
②户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。
③层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。
④层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。
⑤建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。
⑥建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。
⑦结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。
⑧建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。
（2）设计阶段成本控制案例
某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
（3）设计阶段成本控制案例
房地产方案设计阶段的成本控制流程
①重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。
②认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：
a.设计构思的超前性：
目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。
b.建筑平面布置的合理性：
从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。
c.建筑风格的策略：
建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；
目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；
应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。
d.做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。
e.在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。
f.做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。
03
招标阶段成本部门的其他控制重点
一、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。
①固定价：固定总价、固定单价
②可调价：可调总价、可调单价
③成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金额酬金、成本加奖罚、最高限额成本加固定最大酬金
二、各种合同价格的适用条件
1、固定总价：发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格、工资等变动为理由，提出对总价调值的要求。
适用条件：设计深度已达到施工图设计要求，图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，不会出现较大的设计变更，报价工程量与实际工程量无较大的差异；规模较小，技术不复杂的中小型工程；工期较短，一般在一年以内。
2、固定单价
1）估算工程量单价：在实际工程量与报价工程量相差超过正负10%时，可以调价。
适用条件：工期长，技术复杂，不可遇见因素较多的工程；或施工图不完整或工程项目内容、技术经济指标不能明确、具体予以规定时。
2）纯单价：适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程。
3、可调价
1）可调总价：因通货膨胀而使工料成本增加，可对合同总价进行调整。合同中需注明调价条件约定，如钢材等大宗材料的调价条件为正负5%到10%，基价如何确定？超过部分是否取费？风险如何分摊？
适用条件：工程内容和经济技术指标规定很明确的项目，合同工期一般一年以上。
2）可调单价：由于物价发生变化或招标、签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，结算时根据合同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程。
4、成本加酬金：直接成本费由发包方实报实销，给承包方相应报酬。
适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程；或双方有着高度的信任，承包方在某些方面有独特的技术、特长或经验。
缺点：发包方对工程总价不能实施有效地控制；承包方对降低成本也不感兴趣。
1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，极少采用。
2）成本加固定金额酬金
3）成本加奖罚
4）最高限额成本加固定最大酬金
5、影响合同计价方式选择的因素
1）项目的复杂程度
2）工程设计工作的深度
3）工程施工的难易程度
4）工程进度要求的紧迫程度
04
合同履约阶段成本控制重点
1、控制措施：
①组织措施：职能部门、专业分工；编制计划和工作流程图。
②经济措施：编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标；进行工程计量；复核工程付款帐单，防止超付；跟踪控制，及时纠偏；协商工程变更价款。
③技术措施：严格控制设计变更；优化设计；审核施工组织设计，对主要施工方案做经济技术分析。
④合同措施：做好施工记录，参与处理索赔事宜；参与合同修改、补充工作。
2、控制重点
1）工程计量：支付中最关键环节，承包人提报，工程管理现场计量，成本或财务现场复核，计算方法按合同约定或统一的计算规则，如混凝土量的计算，不计损耗，不扣钢筋含量，润管费不得另计。
2）加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收确认。
3）只对质量合格和合同约定、图纸范围之内的工程计量。如灌注桩图纸设计为35米，施工单位实际做了40米，只计量35米，按35米付款。
4）加强设计变更和工程洽商管理：制定考核指标，严格审批流程和分级授权。
5）加强工程变更价款管理
05
三边工程成本如何控制
1、三边工程
在基本建设工程中，因为某种原因，工程项目实行边勘测，边设计，边施工—三边工程。三边工程是违背工程建设基本程序的，在施工过程中的不可预见性、随意性较大，工程质量和安全隐患比较突出，工期不能保证。工程竣工后的运行管理成本较高。国家或企业一般不主张三边工程。
2、三边工程成本控制重点
大宗材料价格：水泥、混凝土、钢材、木材、石膏等每周核定价格；
关键设备甲购：电梯、空调、给水设备等；
大宗装修材料甲控，签署三方（甲方、乙方、厂家）协议；
制定费率合同：确定计算和结算的原则；
按图纸工程量计量、支付和结算；
控制设计变更和洽商：设定变更和洽商支付下限，下限以上只支付直接费和税金
3、三边工程成本控制方法
1）组建忠诚、精干造价管理队伍：预算工作强度大、涉及的部门多，需要预算人员完成大量的计算及测算工作。在“三边”工程中图纸随着工程进度下发，下发后需要立即进行工程量计算。伴随着工程的进行，变更洽商及工程签证数量巨大。
2）明确文件签署人的权限：一切工程、技术及经济文件，必须按照不同额度按责任、权限授权。
3）建立完善的工程资料管理体系：“三边”工程中图纸是随着工程进度逐步下发的，设计时间仓促，经常发生返工，导致图纸编号杂乱；由于施工的同时进行设计的完善工作，导致洽商及现场签证工作量巨大，因此应建立完善的资料管理体系。工程资料基本包括：设计图纸、设计变更、现场签证、往来发文、会议纪要、合同等。造价管理部门中有专人负责资料管理。对于被替代的图纸等资料，应将被替代出的图纸保存好，以便于核对及发生返工时计算工程量，建立资料台帐。
4）合同交底必须全面：组织工程、技术人员学习合同，开工前成本经理应依据总承包合同编制合同交底文件，将与工程、技术及其它部门有关的合同条款向相关人员交底、讲解，特别是在现场指令、设计变更的程序及时限性等条款。
5）图纸工程量计算必须及时：“三边”工程图纸是随工程进度逐步下发的，各项指标及相应工程量是逐步计算出来的。
6）工程变更洽商严格管理、及时会签。无论甲方还是乙方提出的工程变更洽商均应按不同授权，执行程序和时限会签。同时经济洽商应统一编号，以备查阅及核对。
7）现场签证应及时，“三边”工程中返工、拆除项目必然不少，遇到此类现象应在实施前与乙方、监理一起现场测量，确认工程量，履行完三方签字手续后及时审批经济洽商。
8）洽商、签证定价及时审核审批，需要认价的项目及时认价。最好做到经济文件签署后再进行现场洽商及签证实施工作。
9）随时关注合同价格，如果出现合同价格与市场价格出现明显大幅度偏差，及时与乙方沟通，重新确认合同的价格。
10）做好甲分包工程的成本管理工作。
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变更洽商控制的重点
1、设计变更管理
①发包人要求的设计变更：更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；变更需要的附加工作。
②承包人要求的设计变更：承包人不得因施工方便而要求对原工程设计进行变更
未经同意承包人擅自变更或换用，承包人承担费用，并赔偿发包人的损失，延误的工期不予顺延。
③设计单位要求的设计变更
因设计规范或施工规范调整，设计单位可以做设计变更处理。但由于设计深度不够或存在设计缺陷，或设计中各专业之间不闭合而导致的设计变更，设计单位必须承担相应的责任。
2、控制重点
①严格图纸会审制度，各专业图纸审核应该到大样图、节点的深度，加强设计交底管理
②加强设计管理，严格考核设计单位设计质量，奖罚分明，明确设计变更导致工程增加总费用上限
③严格审核设计费支付，必须经各职能部门，包括工程、招标、造价、技术等部门的审核
④对施工单位提出的设计变更，凡不增加费用的可适当放松
⑤设计委托阶段明确设计标准，设计阶段优化各专业设计，避免进入施工阶段再变化设计标准。
⑥凡导致费用大幅上升，应严格控制
3、变更价款的确定
①合同中已有的，按原价格执行
②合同中有类似的，参照执行
③没有适用或类似的，协商执行
4、洽商控制重点
①制定内部洽商考核指标，分解到各专业或专项工程上；
②严格内部审核程序，一般执行部门提报，相关部门（技术、工程、招标、成本）审核，主管领导审批，凡不涉及费用增加可适当放松；
③完善合同管理，制定洽商费用一定额度内由承包人承担，超过部分只支付直接费和税金；
④分级审批权限；
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