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人傻钱多?深圳人花4000万抢公寓

大湾区PLUS  发表于:2020-04-03 20:06:02

原标题:人傻钱多?深圳人花4000万抢公寓

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本文转载自:楼市黄大大

公寓分两种,深圳的,和其它的。

为什么这么说?

3月7日,位于南山蛇口的某项目集中开盘,首批70套精装商务公寓,大户型为主,总价在2000万到5000万之间,15分钟即破亿元。

无独有偶,3月16日晚间,万科星城288套公寓线上开盘7分半钟后售罄,销售金额达2.99亿元。

这个月还未结束,深圳就出现了两次“日光盘”,并且都是公寓。

公寓?这个在人们眼里“是巨坑”、“升值慢”、“税费高”、“卖不出去”的资产,似乎到了深圳就成了“香饽饽”。

凭什么?深圳客疯抢的公寓,背后有何玄机?

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2019年,仿佛有股神秘的购房力量在左右深圳楼市,一年就出现了9个“日光盘”。

人傻钱多?深圳人花4000万抢公寓

图源中原地产

可见,3月的这波公寓疯抢现象,只是延续了去年的火热趋势。在深圳人看来,已经不稀奇。

从历年数据来看,深圳的公寓成交量一直逐年递增,2019年更是走出了一波独立行情。

去年,深圳公寓共计成交18902套,成交量相比2018年大涨58%,成交均价同比上涨到了61900元/㎡。

人傻钱多?深圳人花4000万抢公寓

图源中原地产

成交结构方面,公寓的成交更集中在低总价、小面积的公寓产品上。

其中,总价在300万以内的公寓成交套数占比为70.46%。45㎡以下公寓成交套数为8669套,占比45.86%。

人傻钱多?深圳人花4000万抢公寓

总体来看,公寓能在深圳如此吃香,主要有以下几方面原因。

1、在深投资的热度热情高涨,需求外溢到公寓这类资产;

2、公寓不限购、不限贷,投资门槛是一线城市中最宽松的;

3、公寓在深圳产权明晰,处于相对阳光的地带。

我们具体来看。

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深圳最不缺的就是暴富的神话。

从2005年开始到2019年末,深圳房价涨了近10倍,目前也是短线投资的热门城市。

疫情下,先人一步楼市回暖的也是深圳,甚至多地出现百万喝茶费(改名费),实在让人惊讶。

并且,深圳房价完全看不到下跌的可能。尤其是去年下半年,先是取消豪宅税,而后大湾区放开对港澳人的限购,当地楼市又被重新点燃了。

这与这座城市的竞争力分不开。

深圳的城市潜力不用多说。就经济数据来看,2019年,深圳市GDP为26927.09亿元,甩开了广州近3300亿元,再次高于香港,成为大湾区当仁不让的经济龙头。

在经济发展的同时,深圳一直面临供地不足的挑战。

甚至可以说,在深圳面前,全国没有哪个城市敢说自己“缺地”。

深圳的面积有多小?相比杭州(1.7万平方公里)、 北京(1.6万平方公里)、 天津(1.2万平方公里)、 广州(7000多平方公里), 上海(6000多平方公里),深圳只有区区1997平方公里,并且城市开发已基本处于饱和,可开发的建设用地极其稀缺。

于是,这些年深圳住房自有率非常低,只有23.7%,比寸土寸金的香港(49%)还要低,远低于全国平均水平。

人傻钱多?深圳人花4000万抢公寓

因此,深圳房价一路扶摇直上,跟楼市特殊性有关:供给远小于需求,房价由高收入群体决定。

并且,保障型、安居型商品房、人才住房等公共住房,和可自由交易的商品房,早已形成了两个独立的体系。

随着深圳限购、限价等政策的正式落地,以及二次房改政策的颁布,深圳楼市的调控不断加码。

一时间,不限购的地方不敢碰,限购的地方买不了,在较为严格的住宅限购政策下,购房需求就自然外溢到了公寓等资产。

加之商办性质的公寓不限购、不限贷,2019年底商务公寓又取消了“只租不售”的限制,深圳公寓一下子成了香饽饽。

实际上,一线城市的公寓都有一定的投资价值。

不过,上海的公寓产品主要分布在外环外,北京、广州,即便是商办性质的公寓也限制很严。广州月初还试图给公寓松绑,怎料还是出现了政策一日游。比较下来,深圳市场对公寓产品是最友好的。

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此前,我们分析公寓这类产品,主张是不推荐。

“同等情况下能买住宅就别买公寓。”这是大的投资原则。

不过,不同城市对公寓的定义十分模糊,标准不一而足。例如,成都对公寓的定义是从居住需求方面出发:“大寒”节气那天,客厅或卧室的日照时间小于2个小时的就是公寓。其它大部分城市的标准,则是不限购、不限贷、且有一定居住功能的产品。

前几年,随着楼市火爆,“公寓”这一名词慢慢开始有些变味了,不少开发商为了利益打擦边球,游走在灰色地带。

公寓类政策也是朝令夕改,让投资充满了不确定性。

只不过,在地少人密的深圳,这类产品可以填补住宅稀缺的空白,市场发展得非常成熟,不同类型的公寓都有被明确地定义,比如,前几天开盘的万科星城公寓,其项目的房屋用途就清晰地注明“商务公寓”字样。

人傻钱多?深圳人花4000万抢公寓

整体上,可以分为三种类型:商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类。

1.商务公寓

具备居住功能,可注册办公。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地,产权一般是40-50年,房屋用途写着“商务公寓”。这是接下来主要讨论的公寓类型。

2.商业、办公类公寓

可以通俗的理解成办公性质的公寓,产权年限一般为40年。这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商业/办公,这类土地性质按法律规定是不能改的。也就是说,这类房产的性质和住宅明确划分,基本等同于办公写字楼。

3.产研用房类公寓

别称工改工公寓,公寓的土地性质一般为产业用地,产权年限大多是50年。产研用房是将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,包括新型产业用房、配套公寓等多种物业形态。不过这类公寓不允许个人名义购买,只能以企业名义购买。

但哪怕在深圳,也并非所有公寓都值得买。

只有商务公寓,才是“真”公寓,偏向于居住属性,可以有阳台、通燃气。并且这类公寓受到政府认可,不仅可以享受到周边的城市配套,在罗湖、福田和南山等区甚至可以申请学位。

此外,商务公寓的房屋性质属于商业用地,所以也可注册营业执照当办公房用;商业性质房屋对二次改善型换房也没影响,仍能享受第1套按揭利率。

认准商务公寓后,其它类别就可以先不用看了,不仅流通性差,而且部分项目可能因无法验收存在违约的风险,不建议大家购买。

因此,对公寓并非要“一棍子打死”,至少在深圳,这类资产还是相当有潜力。

并且,哪怕是投资住宅市场,也得长点心了,靠房产投资短时间获取暴利的时代已经过去。房子回归住宅属性,淡化金融属性,已经成了不争的事实性趋势。

人傻钱多?深圳人花4000万抢公寓

图源乐有家

那么,无论是投资还是自主,买公寓需要遵循哪些原则呢?

我们建议把握三大准则

靠近地铁站和购物中心;面积无需过大,40-50㎡为宜;和同地段住宅单价比,有7折的价格优势。这些原则满足的越多,就越好,一个要素都没有,就不建议买。

同时,聚焦租金年收益率,能达到3-4%就不错了。买公寓本身就是多元投资方式的一种,要把房价上涨当作意外之喜。

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