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世道总有轮回。
2016年，金茂耗资35.1亿，拿下北龙湖三料地王。
2019年，金茂在老东区的广告上，赫然写着“劲销35亿”。
3年走一圈，金茂终于把这个圆画满。
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北龙湖金茂府，已经卖了35个亿。
与16年的35.1亿的投入相比，刚刚收支平衡。
最近有点膨胀了，竟然盯着金茂府的出街广告，看了好几眼。
平日里提到北龙湖，我都必须冷水浇头，提醒自己要自重，摸摸钱包里的35张1块钱，羞愧的低下头。
业内有句话，豪宅不看金茂府，看遍豪宅也枉然。
金茂的实力，我自然深信不疑。但是，2年前砸进去的35亿，那可是货真价实的真金白银，不是为了听响的，是要为公司盈利的。
这几天，开车扫荡东区临时售楼部，无意瞥见了最新的广告牌，明晃晃，很扎眼：
上面赫然写着几个大字：“北龙湖·金茂府，劲销35亿！科技豪宅，北龙湖值此一府。180-300平，全精工科技院墅。”
按道理，35亿的销售额，在郑州在售楼盘中，毫无争议的第一梯队呀。
很遗憾，我查了一下“2018年度大郑州商品住宅项目销量排行榜”，超过35亿销售额的项目仅有4个。
反复确认之后，在这份镶金边的榜单汇中，没有金茂府。
2
金茂府的到来，自带光环，掌声不断、鲜花铺路。
一方面，金茂名头响、来头大。
金茂的母公司——中化集团，不仅是世界五百强，更是实力雄厚的央企。背靠大树好乘凉，实力不言而喻。
再加上作为豪宅标杆，金茂府一房难求，被誉为“拿着望远镜都找不到对手”。
比如说，杭州滨江金茂府250套房源被一抢而空，之后4次开盘，照旧每次房源不过夜；广渠金茂府两次开盘，不到2小时，拿下将近50亿天价销售额；大宁金茂府首开，仅仅2小时认购金额超过21亿。
另一方面，金茂府拿下郑州三料冠军，至今无人能破。
2016年最血腥的地王年，凡土拍必然哄抢，无一不是贴身肉搏、刀头舔血。
8月18日，前脚融创拿下地王，总价25.54亿，单价3630万/亩，楼面价3.63万/㎡；王冠还没暖热，金茂就一箭射落王冠，总价35.1亿，单价4184万/亩，楼面价3.69万/㎡。
土拍过程更是十分惨烈：
1、能打的房企都来了。除了本土房企建业、亚新、永威、正商，外来巨头如金茂、旭辉、融创、雅居乐、荣盛、蓝光等，全部加入混战。
2、土拍耗时长达10个小时。这场土拍，从早上9点一路厮杀，中午饭都顾不得吃，直到将近10个小时后才见分晓，参与举牌的人，全都杀红了眼。
3、总价最高、单价最高、楼面价最高。高达3.69万的楼面价，超过当时广州36722的楼面价。
4、鏖战233轮，全部都在破纪录。第33轮，打破荣盛2604万单价纪录；第43轮，打破郑纺机2680万记录；第60轮，打破郑纺机总价纪录；第102轮，楼面价超过三万；第218轮，单价超过4000万。
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劲销35亿的金茂府，心里虽然窃喜，但也只是刚刚抹平了账本。
金茂府住宅总建面约9.3万方，价格区间在5万3-10万+，取一个中等偏下的数值，以均价7万计算，金茂府总货值约65亿。照此计算，35亿的回款刚刚过半，尤其是北龙湖的豪宅窝，比起正商珑湖上镜内购清盘，金茂的销售额和进度不好不坏。
所谓不坏，肯定开心呀。至少35亿的投资，如数收回，保住本了，对上对下都有交代。
所谓不好，是心有不甘。毕竟2年多，数百人里外忙活，做溢价很难，也仅仅收回了成本。
有人说，金茂跟北龙湖谈了一场恋爱，错的时间，却遇见对的人。
金茂拿下地王，所有人都笑出了声。荣盛、雅居乐松了一口气，龙湖里的商铺每平上涨5000元，亚新龙湖壹号三万多的商铺直接翻倍，两万买建业九如府的客户笑弯了腰，政府的钱袋子又大了一圈。
可是，所有人猜中了开头，却没猜中结尾。很多人以为金茂地王的出现，是郑州再次暴涨的开始，没成想，却成为繁华背后的绝响。
高位站岗的金茂，拿下了最贵的地王，却迎来了最残酷的市场。就在金茂拿下地王1个月后，限购、限贷、限售、限价等政策接踵而来，冰冻了市场，也冷了金茂的心。
1、北龙湖15、16号，中途停拍；
2、2年半中，北龙湖地价不断缩水，甚至腰斩。
就在1月，时隔5年，建业再次进驻北龙湖，耗资仅13.2亿，2663万/亩的地价，楼面价仅23495。与金茂、融创的癫狂相比，这些数字干瘪了不少。
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地王，正在面临进退两难的地步。
不只金茂，整个郑州都在大踏步后退。就像王小二过年，一年不如一年。
1、精装变毛坯。
虽然顶着18年1月1日成品房的政策，但是很多楼盘依旧选择毛坯。
因为精装意味着高备案价，意味着高售价，这两种情况，前者政府不接受，后者市场不接受。
2、降价蔓延。
降价就像瘟疫，一旦染上就四散传播。
刚开始还只是中牟、新郑、荥阳、平原新区等远郊，后来主城区的很多楼盘也纷纷扛不住，首付分期越来越多，低价走量、降价求生已经成为快速回款的不二法则。
3、快速回款保命。
保命重要，还是利润重要？生死面前，所有的房企，毫不犹豫选择了前者。
就像北龙湖有些楼盘就敢卖3万2，你再怎么比产品、比规划，这中间也是至少2万的差价，至少相差300万的总价差，你让客户怎么选？
2年前的所有地王，经历高光时刻之后，头也不回的走向了市场的低潮，贴着成本卖的楼盘大有人在。万科美景世玠慢慢退出了市场，滨河的各路地王开始悄悄降价，白沙的三大改善地王仍旧悄悄内购……
地王的苦衷在于：拍不了难受三天，拍了难受三年。
18-19年的市场，地王解套几乎不可能，想要溢价更是难于上青天。金茂等众多地王的尴尬在于，不只是面粉贵过面包，而是买馒头的人也少了许多，想要拉个人头都是难上加难。
我承认，前2年，金茂还可以凭借低成本续命，但是未来2年呢？还能继续拖下去吗？肯定是不行的。
在这一点上，正商就非常聪明，一口气拿下5块北龙湖地块，硬是凭借快速复制、低价走量，一路畅销。也许大家不相信，正商珑湖上境的内购不仅早已结束，外立面也基本完工，而南侧的碧桂园豫府，刚刚出地面一层。
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我们今天聊金茂，又不只是金茂。
2019年，市场依旧很难。开发商尚且要断臂求生，购房者更要小心谨慎。
1、不要随意投资，甚至都不要投资。
所谓盈收，就是要等到解套。算一笔账，如果市场2年不起来，以月供1万计算，资金成本至少24万，这可都是实打实的现金流。
你得想想，你能不能撑到那一天。撑不到，不要勉强。
2、郑州基本探底，想捡漏只能碰运气。
以目前市场低价楼盘计算，基本探底，再往下掉不可能。所以说，你可以等，但是不要贪图捡漏，那是运气，不是大势。
比如说租车位，正常租车位300+80，有人就能租到200，还带管理费。但是这又是极少数的情况，只能碰运气，不是看大势得来的。
3、未来2年的交房品质，千万不要期待！
这一点，你要有心理准备。成本高、限价地，开发商贴着底裤卖，你想要品质？所以说，如果房企靠谱，平时90分，现在期待80分就好；平时80分，交房75分就是你祖坟冒青烟了。
最近几个月，北龙湖土拍再度热闹，永威、正弘、正商、建业加入混战，25号地、27号地即将开拍。北龙湖这么多房企、这么多楼盘，哪个楼盘才是河南顶级富豪的菜？加百夫长微信，咱们来个2000万的聊天。
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