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国开行：全国范围内一刀切叫停棚改，房地产加速进入转型期！
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一线城市全面进入存量房时代
对比此轮调控各大城市出台的政策,论最严厉非北京莫属:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%……
严厉调控会否带来房价应声而落?在一些业内人士看来,类似北京、上海、深圳这样的一线城市,未来楼市将继续趋于平稳,市场分化进一步加快。一线城市土地资源稀缺,新房供应越来越小,市场正在进入存量房时代。数据显示,北京2016年二手房销售套数是新房的4.7倍,上海和深圳二手房与新房销售套数比分别是3.4倍和2.4倍。
这样的背景下,一线城市新房产品将呈现三个趋势,一是高端化,二是大户型化,三是科技化。以北京仅存的少数新盘之一的中冶德贤公馆为例,这个位于南四环的项目,以187平米三居和214平米四居为主,配备动态舒适度控制、物联网智慧社区、个性化医疗检测等六十多项科技系统。
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环一线、强二线城市在全国市场中的作用将不断强化
一线城市楼市收紧以及成交转淡,将会促使需求外溢,环一线地区以及部分热点二线城市有望成为楼市成交中心。中国指数研究院报告认为,随着城市轨道交通日益完善,一线城市郊区及周边县市与核心城区通勤时间缩短,将更有利于需求向周边扩散,缓解一线城市的房价压力,新一轮机会中,一线城市周边区县仍将是布局价值点。
“一线城市周边县市以及热点二线城市蕴藏的投资价值依然诱人。”据知名开发企业中冶置业有关负责人说。中冶置业在近期发布的中国房地产百强研究中跃升至第42位,为近两年百强研究中提升速度最快的企业之一,同时在百强企业盈利性TOP10中位列第5位。
事实上,开发商已经在环一线、强二线城市土地市场大量落子,数据显示,过去一年一线城市住宅用地成交量大幅下降50.9%,而热点二线城市土地成交量则大幅攀升超六成。以中冶置业为例,这家近年来无论是成交量还是盈利都快速攀升的地产商,围绕京津冀、长三角、珠三角地区加大土地拓展力度,深耕市场需求旺盛的一二线城市,获得北京、天津、广州、珠海、石家庄等城市优质地块,截至2016年底土地储备超过1000万平米。
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楼市长期需求走势如何?还得紧盯“小学生”
基于市场供求,从更加长的时间段考量,未来全国各地城市市场长期需求将与“小学生增速”息息相关。
研究数据显示,过去三年小学在校人数复合增速与房价涨幅相关系数达到0.66,两者存在较高相关性。事实上,小学生数量增长最快的深圳、厦门也正是近几年房价涨幅最大的城市,北京、郑州、南京、武汉、广州、合肥等城市小学生数量增速也基本与房价涨幅相吻合。
除了“小学生”外,另一个与房地产密切相关的因素是购买力。与一线城市相比,多数二线城市以本地需求为主,因此人均储蓄存款余额反映城市购买力,杭州人均储蓄余额紧随一线城市,购买力支撑充足,南京、苏州虽然人均储蓄在杭州之下,但也支撑较强。
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康养、文旅地产或成为楼市黑马
关注地产的朋友会注意到,近期包括万达、恒大、融创、中冶置业在内的一批知名开发商都在具有稀缺性的旅游目的地布局,主打以生态环境为卖点的康养、文旅地产项目,而种种迹象也表明,随着中国人口老龄化加速以及人们对于美好生活环境关注度提高,这类以环境为主要卖点的地产需求正在逐步升温,有望成为市场黑马。
以康养地产与文旅地产为例,中冶置业在烟台“中冶·沁海云墅”项目与中信国安集团、北大医疗合作,建立医养结合的养老机构,打造以“机构养老+疗养康复+居家养老+分时度假”为模型的全产业链康养产品。在承德兴隆,将凭借优越的自然景观优势,引入北大附属医院、北大附属实验学校等资源,打造距离北京最近的山水栖居第一城。
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房地产开发商将转向多元化发展
最新公布的中国房地产百强榜单显示,开发商队伍正在呈现“强者恒强”的竞争格局。资料显示,2016年百亿级房企达到131家,较2015年增加27家,市场氛额接近50%,行业集中度加速提升,强者恒强态势凸显。
激烈的竞争中,开发商都在积极转向多元化发展。以中冶置业为例,该企业自2016年以来,进一步开拓文旅康养地产、主题公园新领域,业务领域从“一主两翼”向“一主N翼”拓展。
“新常态下,国内房地产市场长期供求结构发生改变,住房总量由‘整体供给紧缺’逐步转向‘供求大致平衡’,行业告别高速增长的黄金时代,步入内生发展的白银时代,升级转型的步伐正在加快。”中冶置业有关人士表示。
并购重组是众多房企谋求多元化发展的一种重要手段。据不完全统计,房地产行业2016年发生并购案例近190宗,涉及金额超过3500亿元,一些企业通过股权收购弥补市场拿地不足,扩大土地储备,同时在竞争格局日益复杂背景下,通过并购扩大自身规模,以在未来竞争整合格局中占据话语权。
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袁英华：中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长；
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