新力集团董事长 张园林
乐居财经 杨倩 发自南昌
43岁的张园林，即将迎来人生的高光时刻。他的新力，要赴港IPO了。
满打满算，从注册那天至今，新力才9岁。若成功上市，它或许是中国地产圈内有史以来最年轻的资本新贵。这两年登陆资本市场的地产商，从诞生到上市，平均年龄超过20岁。
当然，它的上市速度远比不上瑞幸咖啡，从成立到登录纳斯达克只花了18个月，而这差不多是一套毛坯房从拿地到交付的时间。
这从侧面说明，房地产依然一门很传统的生意。
5月24日晚间，港交所披露了新力控股（集团）有限公司（简称“新力”）招股书，上市正式进入倒计时。
这是一份靓丽的成绩单。新力2016年、2017年及2018年实现收入为22.2亿元、52.4亿元及84.2亿元，复合年增长率为94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元，复合年增长率约为105.9%。受益于净利润的大幅增长，股本回报率从2017年度的2.4%大幅增长至2018年的9.7%。
地产黑马，是新力的另一个代名词。
“黑马”的前世今生
打响新力的第一枪，是在江西南昌。这是一哥军旗升旗的地方。
新力的前身是江西新力置地，2010年3月成立，第一个项目是南昌帝泊湾，当样板区开放后，凭借高尔夫球场般的草坪和机场跑道式的地下车库，惊艳江西地产圈。
张园林时年34岁。在这之前，它与胞兄弟们一直在做建筑承建生意。
新力置地的最初股权结构是，江西盛开投资有限公司、张园林、万奇、沈令华分别拥有35%、33%、20%、12%的股权， 其中，沈令华为张园林以信托形式持有该股权。
半年后，万奇以总价2000万元向其他三方股东转让其持有的20%股权。转让后，江西盛开持股40%，张园林持股40%，沈令华持股20%。2014年3月，在江西新力置地刚满4周年之际，张园林以4000万元收购江西盛开40%股权。至此，张园林成为江西新力置地唯一实益拥有人，同时也开启了江西新力置地的内部重组之路。
据企查查显示， 2016~2019年期间，新力置地频繁股权变更。2016年8月，张园林、沈令华将所持股权分别以8000万元和零元转让给新力科技和江西通泽实业，新力科技股东为张园林夫妇，其中张园林持股比例为99%；江西通泽实业大股东为沈令华，其所持新力置地的20%股权是为张园林以信托形式持有。转让完成后，双方按持股比例注资24亿元，新力置地注册资本变更为25亿元。
2017年3月，新力地产以20亿元收购新力科技持有的80%股权；另外20%股权则在张园林的指示下，在江西通泽实业、南昌瑞兴实业、上海戴创实业三家公司间以零代价流转，其实际控制人仍为张园林。
2018年下半年，张园林启动重组上市。9月18日，新力控股在开曼群岛注册成立。由张园林全资拥有的新鸿和新恒分别拥有95股、5股股份，持股比例为95%和5%。
2019年3月，新星电子向新力管理注资人民币3412万元，获得新力管理1%股权，另99%股权实际控制人为张园林。新星电子由森源全资拥有，森源由菁永全资拥有，而菁永于英属处女群岛注册成立并由陈康全资拥有。陈康是一名拥有十年投资经验的股权投资人。
2019年4月，张园林将新鸿装入家族信托、新恒装入雇员激励信托。他董事长和总裁一肩挑，有三位核心高管，分别是两位副总裁王哲和佘润廷，一个管财务，一个管投资。还有一位年仅30岁的执行董事涂菁，负责整体管理。
2019年5月，新鸿将所持新力控股股份转让给新鸿旗下公司。新力向新鸿旗下公司和新恒分别配发新股845股和45股。同时，菁永将其所持森源的全部已发行股份转让给新力以换取向菁永发行10股股份。计算可得，张园林家族信托、新恒、菁永所持股份分别为940股、50股、10股，所持比例为94%、5%及1%。上市完成之后，张园林家族信托持股比例降至70%左右。
重组期间，新力的业务架构也在调整。据招股书披露，新力在2018年11月内连续出售四家从事土地一级开发业务的附属公司，同时，新力在2019年完成了7笔股权收购，还有1笔正在磋商中，预计下半年完成。8个目标公司均为物业开发企业，收购总金额约为36.2亿元。
根据招股书描述，新力专注于住宅物业的开发和销售。数据显示，最近三年销售物业收入分别为22.1亿元、52.3亿元、83.9亿元，均占总收入的99%以上。新力科技旗下的物管、商业和超市都不在此次上市资产之内。
降控成本 保持稳健利润率
据招股书披露，新力2016年、2017年及2018年毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%。而毛利率的提升，主要受益于相对较低的土地成本、控制开发及建设成本。数据显示，建设成本占销售成本的比例，从2016年的65.3%下降到2018的61.7%；土地成本占销售成本的比例，从2016年的25%下降到2018年的24%。同期，在运营管理成本方面，薪金、差旅及招待费、服务开支项目占比也下降了3~6个百分点。
收入几何式增长，利润率稳健提升，现金流更能说明经营的向好。据招股书披露， 2018年经营性现金流净额为17.2亿元，是近三年以来首次为正。其中，收到的预付款和其他应付款总额为32.8亿元，同比大增429%。
除了做好主营业务之外，新力提升利润的法宝还有“三招”。第一招，提升财务收入。据披露，2016~2018年财务收入分别为0.025亿元、0.27亿元、1.06亿元，增长幅度惊人，主要原因是长期债权投资利息的增加。2017年，新力以7.4亿元、利率12%的债权投资方式投资于一项物业项目；2018年，按15%利率对外提供2.5亿元贷款。第二招，股权投资。新力于2018年12月31日投资一家上市公司，股权公平值为6490万元，其产生的收益净值1890万元计入损益。第三招，其他业务收入。这部分收入从2017年的1060万元增长至2640万元，涨幅149.1%。主要来源于就物业发展项目向第三方提供咨询服务。
截止到2018年底，新力手持现金及现金等价物70.8亿元，一年到期的有息负债为92.2亿元。总体来看，新力有息负债规模为221亿元，同比增长32.3%；财务成本净额为4.3亿元，同比增长34.4%；资产负债率达到93.5%。截止到2019年3月31日，有息负债总规模已增加28亿元至249亿元。据披露，新力刚于4月发行了4.17亿元公司债，计划用于偿还贷款。
新力有充足的后劲力量。截至2019年3月31日，新力拥有101个住宅物业项目，其中55个位于江西省，11个位于长三角地区，20个位于大湾区，以及15个位于中西部核心城市及其他地区。江西是新力的大本营，南昌更是重中之重。据披露，新力总土储的43.8%集中在江西省，其中，南昌占35.6%。若加上合营公司及联营公司的应占土地储备，江西省土储合计占比为52.6%。
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