近日，房地产税、一城一策、三稳等，越来越多的出现在人们的视线当中，据此，大家都在猜想2019年的房地产市场到底如何？一二三四线城市的房价走势又会怎么样？马上让小编来为大家分析一下吧。
2018年被称为“最严调控年”。据不完全统计，2018年全国各地出台的调控政策逾438次，刷新历史记录。但在强力调控之下，房地产开发投资呈现一定的发展韧性，尤其土地购置面积和金额增长迅猛。
这不是2018年独有的现象。国家统计局2016年、2017年的相关数据显示，全国房地产开发投资分别比其上年增长6.9%、7.0%；土地购置面积方面，2016年比上年下降3.4%，2017年则比上年增长15.8%；土地收入方面，2016年增长19.8%，2017年增幅高达49.4%。
2018年房地产行业现状
1、商品房销售面积减少
2015年开始的楼市去库存，全国商品房销售面积持续增长，由2015年的128495万平方米增至2017年的169408万平方米，2018年1-11月全国商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%。2018年最后一个月，受楼市调控影响，房企销售业绩增长乏力，不少房企销售面积同比环比均出现下滑，预计2018年商品房销售面积或小幅下跌。
2、商品房销售金额上涨
2015年以来楼市火爆，销售面积大涨，房价也出现大幅上涨，因此商品房销售额水涨船高。尤其是2016年商品房销售额突破10万亿，共计117627亿元，同比增长34.8%。2017年商品房销售额再创新高，达到133701亿元，同比增长13.7%。受房价上涨因素影响，2018年商品房销售额依旧保持增长。2018年1-11月商品房销售额129508亿元，同比增长12.1%。预计2018年商品房销售额有望小幅上涨。
3、房企销售业绩一路狂奔
虽然受调控政策持续影响销售增速放缓多数龙头房企仍完成了既定销售计划。碧桂园、万科、恒大仍稳居销售榜的三甲，碧桂园实现权益销售金额5018.8亿元，同比增长31.25%，同时，根据克而瑞公布的数据，碧桂园全年流量销售金额约7286.9亿元。万科销售额首破6000亿，达到6069.5亿元，同比增长14.54%。恒大超额完成5500亿元的年度销售目标，全年销售额5513亿元，同比增长10%。融创中国和保利地产的销售额也首次突破4000亿元。房企业绩上一路狂奔难掩房企后继乏力的疲态。
2019楼市或降温
除了连续调控造成的市场预期转向之外，从历史销售、土地出让等数据来看，房地产市场已再次进入下行周期。过去三年，中国楼市的连续交易量都超过10万亿，在整个过去40年住房发展历史上是没有的。他认为，在需求大量释放后，明年市场会出现降温。此外，机构对企业风控要求越来越高，房企融资分化越来越大。中小房企的融资问题还将延续，一些负债严重，质押比率过高的企业将会更加困难，其中一些企业甚至不排除出现违约的可能。
一二线有上涨压力，三四线丧失投资价值
虽然2019年我国楼市整体将保持平稳，但中国之大，决定了整体平稳的情况下，不同城市甚至同一城市内部的分化都会十分严重。市场整体稳定的情况下，总的来说，一线和部分核心二线城市，2019年面临上行的压力。
大量这样的房子都聚集在三四线城市。随着2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，2019年市场整体平稳的情况下，需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市都将面临回调。
三四线城市为啥会回调？
众所周知，三四线城市这一波的行情，跟棚改货币化安置有很大关系。目前，这一动力正逐步走向衰竭。首先是新开工数量逐步减少，2018年棚改新开工616万套，超额完成580万套计划，按照国务院2018-2020年新开工1500万套的规划，剩余棚改任务仅884万套；其次，棚改货币化安置比例减少，根据此前的多项政策，预计2019年三四线城市棚改货币化安置套数将减少130万套左右；最后，这一轮三四线楼市行情上涨所加大供应的土地，即将形成新的住房供应量，预计从2019年下半年开始，将进入新的去库存阶段。各种因素叠加将使得三四线城市今年的增速回落8—10个百分点。
2019年房企和购房者面临的形势
2019年，对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低，房企现金流紧绷的状态将得到改善，同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。房企资金面的宽松，将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象，一、二线城市的土地市场将逐步升温
对于购房者来说，银行资金面的充裕，加之新一年信贷额度的放开，房贷门槛也将有所宽松，此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率，上浮部分将逐步回缩，甚至存在回归基准利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。
住建部表示，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
2019年购房tips：稳地价和房价目的还是希望稳住大家的预期，调控不是不让人买房，而是在房住不炒的背景下让炒房者退出市场。从来没有说不让刚需买房，所以在预期稳定后其实就是希望大家能够安心踏实买房，买得起就买，买不起想别的办法，不用再纠结该不该买了！
责任编辑：
