◎作者 | 柯谈
◎来源 | 柯谈地产观（lincokk） 已获授权
楼市里，概念和名词很多，但50％是没价值的，30％是忽悠人的，最多不过20％是值得参考的。
所以说，想从新闻公布的数据和指标来判断未来房价涨还是跌，是最愚昧的。
今天，我给大家分析下媒体最常用，但是最具欺骗性的几个数据，让你看到数据背后的真相。最后再教大家如何判断房价走势。
01
租金回报率
租金回报率，也叫租售比，是指一套房子的年租金与房屋总价的比值，用以衡量投资房产的收益，也可以理解为，出租多少年可以收回成本。本文只讨论住宅。
以上是2019年我国50座主要城市的租金回报率排行榜。
这个图表，如果和国外相比，除了让大家惊叹我国的高房价和煽动焦虑情绪外，一无是处，毫无任何实际意义和实操价值。我可以毫不客气的讲：这种算法的租金回报率就是个天大的笑话。原因如下：
一、买入时间决定租金回报率
以上图中的上海为例，2019年的租金回报率为1.8％，和银行一年期定期存款利息1.75％差不多，也就是说出租56年才能回本，如此低的回报率，买房还不如存银行。
但问题的本质却是，目前上海市场上用于出租的房子，回报率都比1.8％高出很多倍，原因就是，他们买的早。
2015年的上海房价相当于现在的1/2，2010年相当于现在的1/3，2005年相当于现在的1/10。
也就是说，如果你上海用于出租的房子，是2005年买入的，那现在的租金回报率就是18％，如果是2010年买入的，那现在的租金回报率就是5.4％，如果是2015年买入的，那现在的租金回报率就是3.6％。
真正只获得1.8％租金回报率的其实是凤毛麟角，绝大多数房产投资者都是享受着超高的收益率，房租早已远远覆盖月供，而且很多早已靠出租回本。
对于任何一个城市来说，你买入的价格是恒定不变的，但是租金会随着房价的上涨而同步上涨，房价涨的多，租金也会涨的多。
所以，最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率，这是毫无意义的。正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价，这才是最客观最实际的。
因此，千万别被各路媒体所谓的报告和数据蒙蔽，媒体和机构在博眼球时，永远不会告诉你真相，或许他们根本就不知道真相。
其实，客观的事实与上图完全相反，不管你是10年前买入，还是5年前买入，同样的资金投入，买北上广深一线城市的租金回报率一定是全国最高的，反而排名靠前的西宁、乌鲁木齐这种城市却是最不值得投资的。
二、忽略房价增值
租金回报率，这个数据的欺骗性，还体现在完全忽视了房价本身的涨幅。反而是，房价涨越快，租金回报率就越小。
当房价能够在一年内翻倍的时候，只有傻子才会在意租金回报率的高低。我认识的一些投资客，房子宁可空关，都不出租，就是这个道理。
在房价暴涨面前，租金完全不值得留恋。
现在，你应该可以理解，我为什么说租金回报率是个毫无价值的数据了！因为，除了哗众取宠，从这个指标中得不到任何有意义的东西，没有任何参考价值。用租金回报率来衡量投资价值，是最愚蠢的行为。
租金回报率，只有在房价、房租常年保持稳定的国家，才有分析价值和指导意义，在我国完全可以废除。
5月23日，中国社科院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》，预测2019年我国住宅销售平均价格增长7.6％，并推测部分重点城市将大幅超过这个预期水平。
今年能否达到这个目标还是未知数，不过一二线城市房价和租金长期稳步上涨的趋势是毋庸置疑的。
因此，在一二线城市的朋友，只要租金可以基本覆盖月供，就可以考虑继续投资房产。但如果是高杠杆高月供，则需要耐心等待开启大涨的政策信号。
02
房价收入比
房价收入比，是指住房总价与居民家庭年收入之比，用来衡量买房难易程度，也就是通常所说的，一个家庭不吃不喝多少年可以买的起一套普通住房。
上图中，深圳排名第一，也就是说，深圳家庭要不吃不喝34.2年才能买的起一套住房。
这个数据多么的触目惊心啊，但有谁见到过混了30多年才买得起房的人啊，中国住房市场化也才区区20年。普通的大学毕业生，在深圳工作奋斗5-8年结婚买房已经非常普遍。
房价收入比这个数据的欺骗性，主要是因为忽略了两个重要因素：
一、买房可以贷款
深圳房价收入比34.2，指的是攒够全款再买房需要34.2年，而现实却是首套房只需要3成首付，剩余可以贷款，所以，这个房价收入比最多是11。
二、大多数人不买房
还是以深圳为例，2018年末，深圳户籍人口454.7万，常住人口1302.66万，实际管理人口超过2000万，也就是说，户籍人口只占总人口的22.7％，剩下的77.3％都是非户籍人口和流动人口。
大量的外来人口，目的只有一个：赚钱，而不是买房。他们大多数根本没有打算定居深圳，而只是来讨生活，他们只需要租房，剩下的钱用来回三四线老家盖房或买房。
当整个社会，超过一半的人不需要买房，而只需要租房或者住集体宿舍的时候，再用整个社会的平均工资来计算房价收入比根本就没有意义。
所以，深圳的房价收入比，应该按照定居深圳，并且可以获得房票的高收入群体来计算，而不是把外来务工人员统统包含在内。
每个城市的级别不同，吸引来的资金量和人才的数量也不同，所以，一二三线城市的房价收入比应该按照以下公式计算：
一线城市房价收入比＝住房总价/高收入人群平均年收入
二线城市房价收入比＝住房总价/中产人群平均年收入
三四五线房价收入比＝住房总价/全社会平均年收入
房价收入比，这个已经被媒体玩坏的数据，除了被傻空偶尔拿来论证房价泡沫和耸人听闻外，完全没有实际意义，以此来判断房价已经到顶更是无稽之谈。
03
70城房价指数
国家统计局5月16日发布了2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，其中，涨幅居首的是秦皇岛，涨幅达1.8%；北上广深涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。
相信关心房地产的朋友，对统计局每月一报的这个数据绝不陌生。不过，我从来不看，也从来不关心，更觉得可笑至极。
由于工作关系，我认识一些体制内的朋友，比如上海各区的房管局、规土局和建管委的一些工作人员。
我曾多次听他们透露，从2017年下半年开始，上海的限价政策不仅仅是对新开楼盘售价限定天花板，而且，在任何一个市区高价盘要开之前，会要求开发商自己去郊区找一个低价盘，两个盘同时到房管局去审批，一高一低拉平房价才能开盘，找不到低价盘给自己护体，想卖高价门儿都没有。
所以，想让统计数据好看，就多开几个郊区盘，想让房价下跌，就让豪宅拖两年。涨涨跌跌，一切尽在掌控。
当然，靠土地财政吃饭的一些二三线城市，故意抬高房价，以此避免土地流拍，保证财政收入，也完全可以理解。毕竟，对于没有支柱产业的中小城市来说，靠山吃山靠水吃水，也是无奈之举。
所以说，要判断一个城市的房价涨跌，决不能看一手房的价格，尤其是官方的统计数据。而应该看二手房的成交量和成交价，因为，没法掌控的才是最真实的。
04
如何判断房价走势
判断房价走势其实根本不难，你只需要排除掉不必要的干扰项，比如上面我提到的租金回报率、房价收入比、70城新房房价指数等等，这些通通没有用。
你只需要牢记以下三点，房价走势尽在掌握：
一、二手房数据
开发商赚不赚钱，赚多少钱，自己说了根本不算。而房东赚多赚少，完全自己做主。所以，房东自己掌控的市场，才是真实的市场。
一二线城市里，判断房价走势，只需要关注两个指标：每月的二手住宅成交量、固定几个板块的签约合同价。
三四线城市，由于二手房市场不发达，所以，要从一手房开盘价的走势来判断，相同板块，相同品质楼盘，或者同一小区分期开盘，越开越贵，而且还是排队抢房，那就说明房价开始全面上涨。
简言之就是，一二线看二手房，三四线看一手房。
二、限购限贷
限购限贷是楼市的最大杀器，限售限商限离限企业，都是小儿科。
放松限购是引进外地投资客，放开限贷是鼓励本地投资客，两个都放开，房价最多一年就可以翻倍。
假如有一天，北京二套房首付从80％降至50％，上海二套房首付从70％将至40％，那才是房价大涨的前兆。
三、官媒导向
我国房价涨了20年，可为什么还是有炒房客爆仓血亏呢？说到底，就是不听话，入场时机不对，而且现金流熬不到房价反弹。
调控政策或是宽松政策出台前，一定不会是风平浪静突然宣布的，而是会用官媒事先制造一种舆论导向和民心导向。
这是2015年去库存和2018年稳房价的官宣，大家可以感受下。
“听党话、跟党走” , 这句话在股市里是笑话，但在楼市里却是第一真理。
05
谁在预测
与房地产相关的概念数不胜数，但绝大多数对判断房价根本没用，比如租金回报率、房价收入比、新建商品房价指数、杠杆率、M2、库存数、去化周期、货币政策、定向降准降息等。这些只在西方市场经济中才有参考价值。
而国内楼市，只需要把二手房数据、限购限贷、官媒导向三点同时结合在一起，就完全可以自己判断房价走势。
所谓的砖家，少听为妙。我们伟大的主席曾经说过：没有实践，就没有发言权。用一大堆数据，一大堆表格，忽悠到的也只是毫无经验的小白。
切记一点，房价只能根据现有政策判断，而不能预测，所有企图给你精准预测房价涨跌的砖家，都是骗子。
楼市研究最深厚的功力，就是比别人提早一步发觉上涨和下跌的前兆，仅此而已。
房住不炒，楼市价格分化，未来拼的是资产的保值增值能力。
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