广州，是一个用水做成的城市。
西江、北江、东江不远万里，奔流而下，汇聚于此地，成就了这座城市三江汇聚、水网密布的地理奇观。
01.
然而，广州的城市开发又没有充分利用好水元素，相对上海黄浦江、伦敦泰晤士河，广州珠江两岸的城市品质一直不高。
早年开发的滨江东等沿江发展区，容积率过高，出现大量屏风式建筑，且建筑退让距离过小，导致一线江景资源被占用，无法共享。而二沙岛干脆开发成了豪宅区，珠江新城则更多的是中轴线概念，亲水面较小，不是真正意义上的滨水型CBD。
也就是说，整个广州至今还找不到一个像上海外滩和陆家嘴那样的高质量滨水型商务区，部分滨水区域的开发层次不高，甚至脏乱差。
为了不辜负珠江之美，广州市委十届九次全会提出打造“3个10公里精品珠江”战略，并于2017年专门出台了一份《广州市建筑景观设计指引》。
这份文件提出广州要打造世界级的滨水天际线，一线江景不能再建屏风式建筑，且要和江水保持较大退让距离，形成“前低后高、错落有致”的丰富空间层次。
从此，广州扭转了过去30多年的粗放式开发思路，珠江沿岸的城市开发力求精益求精，能不能打造出一个世界级的滨水商务区，就看这几年的努力了。
02.
机会在哪里？首看第二CBD，特别是被誉为“广州版金丝雀码头”的鱼珠港。
近日，广州市规划部门对城维计划—控制性详细规划编制及研究工作经费—广州东部沿江发展带（第二CBD）动态维护采购合同进行公示，政府明确提出要借鉴伦敦金丝雀码头、横滨未来城、上海北外滩的开发经验，把第二CBD建设为世界一流滨水发展区。
这意味着，鱼珠港（第二CBD核心区）打造广州版金丝雀码头已经不是说说而已，而是正式列入政府计划，需要聚集全市之力来打造的重点工程。
各位知道伦敦金丝雀码头、横滨未来城、上海北外滩是什么概念吗？
金丝雀码头原本是伦敦市中心的一个港口，但经过改造升级之后，华丽转身为伦敦第二CBD，目前是汇丰银行、花期银行、阿里巴巴、长江实业在欧洲的总部所在地，大有超越伦敦金融城的势头。
横滨未来城是享誉世界的一流滨水商务区，其位于东京都市圈、日本第二大城市横滨市，原本是一个旧仓库和码头区域，经过改造升级之后，变成一个集观光旅游、商务、购物、会议、展览、博物馆于一体的城市新中心。
上海北外滩就更不用说了，它是目前国内最时尚、最宜居的滨水商务区。
有伦敦、横滨、上海作为参照，以鱼珠港为核心的第二CBD，必将成为广州打造世界级滨水商务区的新名片。
在此意义上，第二CBD（鱼珠港）有望与第一CBD（珠江新城）构成一个双峰格局，前者是滨水式CBD，后者是中轴式CBD。
或者说，珠江新城代表了广州在中轴线营造上的世界级水平，而鱼珠港则代表了广州在滨水CBD设计上的世界级水平，弥补广州在这方面的缺憾。
03.
作为一个用水做成的城市，广州一定会有一个封面级滨水型商务区，这已经成为政府、企业和学界的共识。
为了确保鱼珠港拥有世界级设计水平，保利邀请四大国际设计单位鼎力相助，仅在设计费上就投入了4个亿，全城罕见。
• FOSTER建筑事务所-鱼珠港整体规划设计
• 玛莎施瓦茨园林公司-岛尖园林规划设计
• RTKL建筑事务所-首开004地块建筑规划设计
• SWA景观设计事务所-首开区园林设计
世界级的产品，投放到市场上，自然不会差。
最近两年，鱼珠港已成为广州高档写字楼市场的风向标，备受市场的追捧。
2018年，保利鱼珠港创下80亿的成交额，稳居这一年广州商办市场的销冠。
今年前5个月，鱼珠港的表现同样惊艳。
继2月成交9000方独栋大单后，本月鱼珠港又下一城，成交1.9万方7亿元大单！创下今年广州商办市场的最高记录，令市场为之一震。
据悉，鱼珠港还拥有目前十分稀缺的南向一线望江小独栋产品。要知道，广州此前的一线江景地段基本都被超高层占据，小独栋式写字楼几乎闻所未闻。
可以说，江边小独栋的出现，正是现代滨水型CBD的特色。
保利鱼珠港江边小独栋
保利鱼珠港规划多种商务业态，既有适合总部企业的低密度小独栋，也有极具都市气息的超高层大开间，也有满足创意公司进驻的小面积办公室，产品线极为丰富。
受鱼珠港利好的刺激，整个鱼珠板块的热度也跟着上来了。
在一个月前，传媒巨头广州日报还以6.26亿元拿下鱼珠板块一宗商业用地，一个年纳税额不少于一亿的新媒体文化总部将在鱼珠横空出世。
近日，居然之家还宣布旗下的广东第一家直营体验MALL将于今年9月正式开业，目前已有三百余个国内外一线品牌抢先进驻。项目就位于广州第二CBD核心区，和保利鱼珠港一街之隔。
不仅如此，山姆会员店、宜家两大流量利器也于去年确认进驻第二CBD的城市综合体——美林MLIVE天地。
那么，鱼珠港是如何成为这两年广州高档写字楼市场的收割机呢？
根本原因是其稀缺性和高成长性。
目前，广州核心区的高档写字楼（一手）主要分布在珠江新城、琶洲、金融城和鱼珠港四个板块。
其中，珠江新城的开发已经收官，货量极少。琶洲主要为企业自用，公开发售的项目不多。金融城受机场因素影响，目前陷入停滞，市场的热点毫无疑问就聚焦到鱼珠港。
另外，广州甲级写字楼空置率已降至历史新低（4.3%），市场对高端写字楼的需求堪称“饥渴”，作为世界级滨水CBD的鱼珠港，直接对标伦敦金丝雀码头和横滨未来城，成长性极高，是承接广州乃至大湾区高端商务需求的最佳选择。
数据来自第一太平戴维斯。制表／城市战争。
正因为如此，无论是政府还是市场，都对鱼珠港极大的热情。
04.
在内资企业抢注鱼珠港的同时，外资也在大举收购一线城市商办物业，北上广深写字楼显示出前所未有的价值重估可能。
世邦魏理仕数据显示，去年外资在华商业房地产投资猛增62%，达780亿元人民币，创2005年以来的最高水平，他们还购买了中国31%的商业房地产。
高力国际称，2019年，外资在上海和北京的商业地产销售额中所占比例可能高达40%。其中带头的包括美国黑石集团和新加坡凯德集团。
今年以来，外资延续在华的积极投资态势，据世邦魏理仕4月10日发布的《2019年第一季度上海房地产市场回顾与展望》显示，2019年第一季度上海商业地产共录得9笔大宗交易，成交总额为239.4亿元（人民币，下同），同比增长92.78%。
数据还显示，仅今年一季度，北京就有8笔大宗交易，交易总额达155亿元，其中海外投资者交易额占比56%。
外资为何如何看好中国一线城市商办物业？分析认为，主要有两个原因，一是持续看好中国经济，而一线城市商办物业是确定性最好的投资标的。
另一方面是内地一线城市写字楼的价值长期被低估。在纽约香港伦敦等城市，写字楼的单价远高于同地段的住宅，而在国内，写字楼单价居然普遍比住宅还便宜。
例如，2017年，香港中环曾出让一宗总价高达232.8亿的商业用地，折合楼面价高达53.9万港元／平方米，是同地段住宅的5倍以上，显示CBD核心地段写字楼的超高估值。
与香港相比，广州的写字楼价格存在巨大的想像空间，目前均价还不到香港的1/5。而广州的城市能级可不低，它是中国内地与京沪齐名的三大综合性门户城市之一，经济总量与香港基本相当，人口更是达到香港三倍。
两个能级相当的国际大都会，写字楼价格却出现如此大的差价，原因是什么？
答案很简单，如果市场从来不出错，还要投资者干嘛？
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