房地产严监管信号不断！房企大洗牌开始了

搜狐楼市发表于：2019-09-24 08:03:33

房地产信托正在面临史上最严监管，监管新号不断。2019年全国有265家房地产企业发布破产公告，中小房地产商破产速度在加快。中行两员工因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，被禁止终身从事银行业工作，这些信号都在提示房地产融资越来越难了。

1⃣️

据公众号信托百脑汇报道，针对因频频调控而走上风口浪尖的房地产信托业务，目前监管部门已经统一放行标准：即日起，监管仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备（包括预登记/重新申请预登记/补充预登记）：

其一，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；
其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））具有不低于房地产开发二级资质。
不再适用：“项目公司不具有二级资质，若项目公司股权结构系全线条100%控股，仅允许向上穿透至第二层级（即项目公司爷爷层级）控股股东具有不低于房地产开发二级资质。”的标准。
因频频调控而走上风口浪尖的房地产信托业务，目前监管部门已经统一放行标准不可谓不严格，最新的监管要求对结构复杂的大型房企可谓冲击巨大。开发商的项目普遍由孙子辈的下属公司操作执行。甚至有的房企已过会的60%以上项目以上无法通过监管审查。
2⃣️
房地产信托规模压缩已是必然，房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。房地产信托融资收紧早有信号。
今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”)。
23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
同时，银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。
此后，5月31日，有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。
6月13日，银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“房地产企业融资过度，主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风，针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。
随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。
据了解，各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如：房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；等等。
7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
7月10日，有媒体报道称：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，对各家银行的具体要求各不相同。”
除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外，监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来，多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单，处罚事由主要包括“违规开展房地产业务”“违规发放房地产自营贷款”“信托资金违规发放房地产贷款”“开展房地产信托业务不审慎”等。
3⃣️
融资收紧，开发商就要抖一抖，尤其是那些负债率高企，高杠杆高周转的房企，会直冒冷汗，据地产公众号樱桃大房子报道，截至到7月18日，2019年全国有265家房地产企业发布破产公告。