12平方360万，每平方均价30万元。
这里不是寸土寸金的深圳湾，也不是房价冠绝全国的上海黄浦江畔，而是北京西城区的老破小。
既老且破又小，没有厨房，没有独立卫生间，电线交错，墙面斑驳，均价却高出天际，唯一的原因只有一个：
学区房。
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最近，学区房的热度一波接过一波，争议更是层出不穷。
先是，去年年底，深圳罗湖某小学拟规定“住房面积50平以下限制入学”：面积大于50平方的学位房，居住满一年即可入学；面积低于30平方的，居住六年方能入学。
按照相关部门的解释，之所以出此规定，是因为学位已到极限，同时防范炒作小面积学区房。由于存在公平问题，这一规定随即被校方连夜取消。
接着，广州牛奶厂某楼盘卖楼宣传的名校不翼而飞，被指涉嫌误导宣传。该项目曾以高出同片区其他楼盘的价格销售，并打出配套“双名校”作为卖点进行传播。
随后，南京顶级名校拉萨路小学突发校区搬迁，引发家长不满。拉萨路小学在南京属于金字塔尖的名校，周边学区房价格高达8万元，远远高过南京市均价。
最近，一篇名为《苏州没有学区房》的文章不胫而走。苏州学区房向来火热，然而今年高考，苏州400分以上（江苏高考满分480分）的高分考生仅141人，不及南通、无锡、泰州、扬州、盐城、南京等城市。
再接着，刚刚爆出30万均价学区房的北京西城区，陷入高分考生全军覆没的传闻。据了解，今年北京理科700分以上的共计24人，其中海淀17人，西城区仅有2人。
一边是学区房价格居高不下、家长为名校奔走的场景，另一边是学区房之于高考成绩的不匹配、高房价付出没能迎来高成绩。
学区房陷入前所未有的尴尬。
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不仅如此，学区房政策正在剧烈变动之中。
先是，广州提出了租售同权。无论是租房还是买房，都能享受到同等的受教育权利。无论是买房还是租房，都能享受到同等学位，那么抢购学区房的必要性就不复存在。
接着，北京多区推出了多校划片政策。以往单校划片，一个萝卜一个坑，学位房价格居高不下。而多校划片，则带来诸多不确定性，同样一套学区房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通学校。入学风险的存在，让学区房充满着不确定性。
这两大政策，被认为是学区房的釜底抽薪之策。然而，现实却出现诸多吊诡之处。
一方面，租售同权尚未真正落地。在很多城市，学位房仍是就近入学的第一决定因素。有户籍有学位房的，优先享受对口小学派位；有户籍无学位房的，只能最后接受区域统筹。无户籍无学位房的，只能通过积分入学，与千军万马共同争抢学位。
早在2017年，就有城市的教育部门直言不讳地表示 “租购同权”不等于租房就能上名校。在既有的教育资源分配中，户籍、房产、学位仍旧是首要衡量因素。
一方面，多校划片也存在诸多难题。抛开划片公平性、就近入学的现实不说，对于北上广深这样的大城市，优质教育资源多集中于中心城区，这些区域无论如何多校划片，都无法改变学区房高教育溢价的现实。
即便在北京，多校划片已经提出几年时间，但离落地仍有一定距离。
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学区房到底还能不能买？
要想了解这一点，必须明白学区房的高房价从何而来，维持这种高房价的因素是什么，这些因素能不能持续。
学区房高房价的背后，实质是教育溢价。同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。
在一个向来重视教育的国度，每一个家长都担心自己的孩子“输在起跑线”上，用学位房来投票，就成了不约而同的选择，家长愿意为了所谓更好的学校支付更高的价格。
我国义务教育执行的是“就近入学”规则，一套房子对应一所学校，学校强弱悬殊，自然带动对应的学位房价格出现差异。
在投资上，正因为教育溢价的存在，学区房一般比普通房子涨得更快，同时拥有更强的抵御楼市风险的能力。
根据任泽平通过对北京十年房价走势的追踪发现，大都市圈、地铁房、学区房以及受益于城市外扩的地区涨幅更大。
不过，这是过去学区房的投资逻辑。如今，学区房面临着越来越多的问题。
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学区房面临的风险越来越多。
其一，学区资源重新分配的风险。无论是租售同权，还是多校划片，只要能够落地，都会对学区房产生釜底抽薪式的影响。虽然短期内，由于各种利益的阻碍，这两大政策都很难顺利推进，但这是学区房未来的可能的发展方向，必须提前做好预防。
其二，政策变动的风险。前不久，苏州工业园区在楼市调控压力之下，将“五年一学位”调整为“九年一学位”，学位锁定期突然从5年变成9年。
而深圳有城区也在学位压力之下，改变过去“对口入学”的规则，罗湖某名校甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策。政策变量，已经成了学位房的重要影响因子。
其三，开发商虚假宣传的风险。虽然多地政府已明令禁止楼盘捆绑学位房宣传，但学位房作为房价的重要组成要素，会被开发商或明或暗地变相宣传，并体现于房价之中。
但是，学位本身具有不确定性，开发商同样也有误导宣传的动机，这就导致学位房投资往往充斥着各种道德风险。
其四，学位房与教育实力不相匹配的风险。每一个家长都不想自己的孩子输在起跑线上，但买到一流的学位房，未必就等于买到了美好的未来。学位房与高考之间的关系，越来越不稳定，这对学位房的实际效果必然提出质疑。
其五，城市格局洗牌的风险。任何区域的教育，都是由人来决定的。随着新城区拔地而起，尤其是一些城市的政务区和商务区不断转移，城市的白领和金领群体也随之而转移，这些人群聚居之地，教育质量一定不会差，这就对传统老城区的学位提出挑战。
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那么，还要不要投资学位房？
对于这个问题，答案并非“是”和“否”如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资，关键要看投资的是什么样的学位房。
其一，投资单个学位房，不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道，优质教育资源往往都聚集于中心城区，每个城市都有自己的教育强区，这些区域名校云集。不管是单校划片，还是多校划片，都不影响学区房的价值。
其二，在学区房选择上，老破小优于老破大。许多老城区的旧房子，最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性价比的选择。
其三，跟着白领和金领群体走。一个地方的教育是否优质，与学校的底蕴有关，也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地，学区质量普遍存在向好的发展优势。所以，一些政务区或商务区的准学位房，性价比反而高过老城区的传统学位房。
来源 | 国民经略（ID：guominjinglve）
作者 | 凯风
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