过招!距鱼嘴30分钟车程,这两个板块隔江对打!你看好谁?
蓝鲸六朝汇 发表于:2019-10-30 13:31:53
原标题:过招!距鱼嘴30分钟车程,这两个板块隔江对打!你看好谁?
作者:小杆子 | 排版:阿狸
南京,每个板块都有自己的定位,都要发展自己的产业!
今天,宁马城际消息传出,让我们把眼光聚焦到江宁滨江上;而上周,桥林通过一场土拍力压河西中部,成为无疑的话题王。
对比着对比着发现,江宁滨江和桥林真的有很多相似的地方……两个板块的差别,不过是——桥林有着国家级新区的帽子、有条已开通的地铁,而江宁滨江实际上产业优势已经提前释放,预计将在一定时期内依旧吊打桥林……
NO.1 | 壹
首先,到南京宇宙中心河西南的距离其实差不多,在20公里左右,但想要靠河西南来辐射这两个区域,都存在一些困难。江宁滨江西边接壤的是马鞍山,桥林西边接壤的也是马鞍山。
桥林新城到河西南,涉及到过江问题,如果开车走三桥是收费的,而江宁滨江到河西南,江宁滨江到河西南,也得跨过雨花,也是一道无形的天堑。没地铁是其一,其二,西善桥、板桥的存在,直接影响河西南的效应。
其次,房价、地价相似,万元地,房价预期在2万/平了。
2017年底,弘阳禹洲时光印象推完最后一批房源后,江宁滨江“断粮”至今。作为滨江地王的鲁能硅谷公馆,楼面价达11077元/㎡,上市时间未定。
鲁能硅谷公馆正在建设,现房销售,拟建18栋高层住宅及社区中心,一所幼儿园,其中1-17号楼为18层住宅,18号楼为17层住宅。
板块内朗诗未来家、绿地国际花都等二手房均价在1.6-1.7万/平左右。
6月18日,桥林G30地块共19家房企竞拍,江苏水利以21.8亿+自持2200㎡商品房、楼面价12296元/㎡拿下,溢价率44.37%。国企拿地,其中啥意思,大家去意会吧。
桥林G30地块南侧为桥林G26地块。2017年,南京浦口区保障房建设发展有限公司以17亿元竞得桥林G26地块,楼面价7456元/㎡。
值得一提的是,G26地块上所建的康居长桥郡,是南京首个以土地出让形式建设的人才共有产权房项目。
目前桥林板块主要以安置房项目为主,价格比江宁滨江稍低一些。
第三,都以产业为重要发展目标,并引进了一批热门产业项目。
早前,南京已明确表态,今年重点支持各板块集中力量办好一件大事,其中,滨江千亿级先进制造业基地的建设是2019年市委市政府集中支持江宁的一件大事。
据江宁区区长介绍,目前,滨江开发区初步形成以LG为代表的韩资工业集聚区,我们将努力在滨江打造韩资产业园,形成千亿级销售规模。同时,还将以中兴为龙头打造千亿级的5G产业集群,进一步把江宁制造业总量做大。
台积电、紫光,以及围绕着它们形成的产业链,将对桥林新城产生非常积极的作用。芯片行业平时涉及的不多,但我所忧虑的是:倘若本土人才能学到台积电的机密信息,才有可能为国家半导体产业带来希望,否则一切都是空谈!
台积电在南京建立的晶圆工厂,是台湾在大陆的第一座独资12吋晶圆厂,30亿美元,也是台湾历年来对大陆最大单笔投资。
台积电新工厂位于浦口经济开发区,南京12英寸晶圆厂2018年开始量产16纳米制程,单月产能规模约2万片,预计占台积电总产能的2.5%。
紫光南京半导体产业基地项目总投资超300亿美元,一期投资105亿美元(约700亿元),主要产品为3D-NAND FLASH、DRAM存储芯片等,占地面积约1500亩,将新建12英寸半导体存储芯片生产厂房及辅助配套设施,项目建成后将月产芯片将达10万片(120万片/年)。
上面是可查的官方宣传资料,不过,今年刚刚开工,紫光究竟啥时候能带动产生桥林的GDP,一切未可知。要知道,这些年,紫光的足迹又何止经过了一个南京,武汉、成都、广州都纷纷被利好。
NO.2 | 贰
那么桥林和江宁滨江各自有什么困阻呢?真不是抬杠,要知道这两个板块,未来很可能成为新进入南京的刚需的第一处住所,一切当然要朝着更好的方向发展。
前面也有提到,江宁滨江其实产业实力很强劲的,这个真不吹牛,自生能力很强。不管是数量还是实干质量,在想当长时间内,桥林对比是要弱势一些的。
截止今年9月,中兴通讯滨江智能制造基地全建筑主体将竣工,12月首批交付厂房将试生产,正式投产后,无线RRU、BBU及5G产品年产能总量将达约500万台规模。也有人才房哦!
去年下半年,总投资115亿元的中信科烽火通信华东总部基地项目也在滨江开发区破土动工,国内三大通信行业巨头,滨江坐拥其二,还有企业配建的人才公寓。
这么多产业上来了,人口也来了,交通缺胳膊少腿实在说不过去!
南京江宁段(铜井河至江宁河)的扬子江大道已经建成通车,全长 12.5 公里,只要雨花台区段道路畅通后,从江宁滨江新城到河西只要 15 分钟。(但雨花告诉你,我们不着急)
江宁滨江最大的问题是少条地铁,对于有车一族来说,有没有地铁并不重要,但对普通刚需上班族,公共交通却尤其重要,这会决定一个板块是孤立隔绝还是能与其余板块产生联动。
6月21日,南京地铁在官网发布三条公告,都是关于跨市城际轨道线路的:《 南京地铁宁滁城际铁路南京段预可行性研究项目比选公告》、《 南京地铁宁马城际铁路南京段预可行性研究项目比选公告》、《宁句城际线马群站综合开发特定规划区城市设计招标公告》。
其中,宁马城际铁路起自规划的南京地铁8号线铜井站,向南引进入马鞍山境内,经过慈湖高新区、马鞍山市主城区、市经济技术开发区,止于当涂县提署路。
线路全长约30km,其中马鞍山境内长约25km,南京境内约4.6km;全线拟采用高架敷设方式,马鞍山市境内拟设置站点8座,平均站间距不小于3公里,工程投资估算约75亿元。
问题是,8号线究竟什么时候来呢?
江宁滨江的第一条地铁究竟是8号线还是谁,咱也不知道,咱只知道,江宁滨江核心区,还有不少空地等待开发呢,这个片区现在人气已经不低了,就差交通发力了!
NO.3 | 叁
2018年1月23日,浦口科学城挂牌成立,园区位于桥林新城,规划面积7.43平方公里,北至浦乌路、东至龙港路、南至横江大道、西至石碛河。
桥林新城中心区为NJJBg030单元片区,规划范围东至新星大道,南至滨江大道,西至石碛河,北至浦乌公路,规划面积12.77平方公里,总体定位为桥林新城的综合中心板块、重要居住功能板块、新城门户形象地区。
建设用地面积为1221.10公顷,其中居住用地面积占到近3成,将形成紫荆、紫苑、紫藤三大居住社区,形成14个基层社区。
据微博博主求雨山神仙爆料,桥林新城像江苏水利G30地块一样的住宅地块多达200多幅,这个量其实是很可怕的,如果能集中供应,加上配套跟进,桥林板块很快能成为南京新的刚需重镇!但如果一起步就想卖2万+,那是致命的。
轨道交通上,未来两条轨道线从这经过,分别为11号线和宁和城际,而宁和城际已经通车。
根据浦口科学城宣传短片显示,桥林未来将拥有35万左右的人口。而据网上资料显示,目前桥林总人口约4.7万人。
未来板块还需导入超30万人口,若以每户5人计算,未来区域内将有约6万套的房源需求,这个缺口还是非常非常非常大的!
(截图来源:浦口科学城宣传短片)
若以套房100㎡计算,容积率2.0计算,未来板块至少或需300公顷的纯宅地供应!而根据江北新区桥林新城总体规划(2015-2030)规划显示,板块内规划居住用地面积1122.9公顷,供应相对充足。
那么,说说桥林的遗憾吧,咱不是柠檬精,孤注一掷搞芯片,真的能如愿吗?这不仅仅是长三角的竞争,还是站在世界舞台上的斗兽之战。
我作为一个10000%的外行人,存在一些疑虑,欢迎各位在评论区斧正。
城市经济持续发展还是需要一些硬科技公司。芯片行业是一项极高投资但短期内回报低的产业,如果能够真的创新走在行业领先,那自是不必说,但这是一项需要极大的投资和付出,在短期内很难有起色。另外投资环境也在一定程度上受到国内外局势印象。
有业内人士表示,“无论是台积电南京厂,还是三星西安厂,都自带产业链上下游,或是三星培育的韩国本土的半导体设备材料公司,或是为台积电做配套的欧美日公司,指望他们培育中国本土的公司,是不切实际的。”
在内外赛马,互有竞合的竞争格局下,我们其实真的很期待,在南京的土地上,能够生长出第二个“海思”。
NO.4 | 肆
想要稳控桥林,最损的一招可能就是不给它的对手江宁滨江供地……
如果你喜欢这篇文章,可以在文末给我点个好看,或者加我的微信(微信号:xiaoali0612)一起交流,如果想进入六朝汇更多楼市交流群,可以加我为好友,也可以加汇大人(微信号:huidaren777)哦!
责任编辑: