一个偶然的机会，和一个20多年没见的业内朋友见面，这才意识到，攸克君自己在房地产行业的从业经历，已经有20多年时间了。故友相见，免不得聊些关于“成长”的话题。顾名思义，所谓“成长”，便是从“不懂到懂”从“费解”到“理解”。
引起我们颇多共鸣的，居然是这样一个问题——“看不懂的华润拿地”。攸克君和她一样，在职业生涯的前半段，对这个问题百思不得其解；在职业生涯的后半段，才逐渐得到答案。而这个过程，颇多感慨，值得分享。
初入地产行业之时，曾专程去华润当时在北京的项目翡翠城“踩盘”，当时那是北京低密度项目的标杆产品之一。除了产品细节之外，给攸克君留下的印象就是远。的确，遥想2000年前后，大兴确实是不折不扣的远郊区县，路程和周边的环境，印象颇为深刻。
当时攸克君十分不解，论资金能力，华润乃央企，“钱”对于她来说，并不是问题；论社会资源，华润作为老牌央企能够动员的社会资源，更不用说。那么，既然如此，不缺钱、不缺资源，华润的地，为什么要拿的那么远？这个问题，在当时尚算年轻的攸克君心中，难以得到答案。
在很长一段时间内，“个案”、“偶然”，是攸克君聊以自慰的答案。不过，后来华润在2005年以25.65亿元的当时天价，拿下清河毛纺厂地块，摘得“地王”，那时的清河一带，也远非是今日这番景象。
在这样的一块土地上，以地王的代价进入，当时的攸克君，是能感觉到华润朋友的压力的。就连当时出任华润置地北京公司总经理的陈鹰，也在美洲俱乐部的电梯里和攸克君说，先拿下来，慢慢做着看。
后来，一位前辈提点，让我去了解了解华润在做凤凰城的时候，三元桥周边是个什么状况。攸克君才对这个问题摸到了一些获得答案的门道，橡树湾也好，凤凰城也罢，再加上当时的清河毛纺厂地块，都有一个共同的特点，在拿地的时候，往往都是“非成熟”区域，而随着华润的进驻，经过一段时间，项目所在的区域都会成熟、完善起来，及至在多年之后，变成城市重要的核心区域所在。
攸克君第一次有点明白这个道理，是在昔日的顺驰以9亿多元的价格，拿下翡翠城对面的地块，当时也是为地王。更进一步明白这个道理，是看到橡树湾地块周边清河城市功能的不断提升，最终明白这个道理，是在全国范围内，了解了包括万象城在内的华润项目选址的一系列方法。彻底明白这个道理，攸克君至少用了十年的时间，这其实是一个与城市发展有关的——华润定律。
这个定律的主要内容，便是华润选择城市发展中的新兴城区进入，然后长期操盘，或提供服务，或引入不同级别的配套，通过新城区域城市功能的完善，逐步提升自身项目的价值，这个过程中，华润要赚取的是长期收益。
更抽象一点说，华润定律就是，有华润的新兴城区，在城市功能、地位、价值的提升方面，将有极强的确定性。仔细思考其中原因，这既与华润择“新兴城区”的眼光和专业水平有关，也与华润自身的体系、资源、整合能力有关。
首先，在新兴城区的初期进入，比眼光，也比战略判断能力。我们应该能够从曾经的凤凰城、翡翠城、橡树湾项目中看到这样的能力：三元桥、大兴、清河如今都已经成为城市或者新兴城区的核心结点所在，这一点，应该说华润从来没有“看走眼”；后来华润又在北京的密云拿下项目，从今年的情况看，其所在的密云，也成为北京生态休闲的核心所在。新兴城区好，项目也好。
其次，华润本身的一些特质和优势，往往会对新兴城区功能的完善和提升，有着积极正向的作用。例如，在清河地区，你不能只看到从橡树湾到万象府的发展过程，你还要看到那个体量庞大，运营不断升级的五彩城，她的存在，大大地改变和提升了“新兴城区”身份的清河地区的城市功能。这样的情况，在深圳、青岛的万象城，也都发生过，这些都是只有华润才能做得到的。
再次，以早期的窗口进入这些新兴城区，土地成本低，地块面积大，华润自己的独有的一些优势，就有施展的空间和时间。通过这一方式，最终，台面上看到的新兴城区的 “华润”定律终于形成了。
那么，接下来能够享受这个华润定律的新兴城区在哪里？答案是顺义。因为在顺义新城区，华润正在开发橡树珑湾项目。这个项目规划用地面积24167.28㎡，容积率仅有1.6，总住户为398户。从项目的名称，大抵就能看出来，这里采用的是橡树系产品线，这是华润置地在清河地块上打造10年不断修正、升级的产品线，品质自然不言而喻。
与此同时，这个项目又处在顺义新城区核心位置所在。顺义政务服务中心、马坡镇人民政府、老城区商圈三大核心区就在项目周边，同时民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、金蝶软件园、君康人寿等等产业项目也已经落地。
这里，会是华润定律的又一个受益者么？答案应该是确定的。
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来源：明源地产研究院
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