首先要谈一个关于“认知偏差”的问题。楼市向来有多军、空军，对房价未来走势看法不同，这是很正常的。问题是，你对楼市的看法，来源于哪里。是看新闻、是听大v们人云亦云，还是你自己亲身的经历感受?
所以，我试着以北京市场举例说明，当下真实的市场到底是什么样的。
01
老破小：价格稳定回升，18年年底是最低点
北京楼市，如果分档的话，300-500万是刚需盘，500-800万是首次改善，800-1500万是再次改善，1500万以上，就属于终极改善了，大平层或者别墅的范畴。
那么我结合最近跑的比较多的望京，来聊聊目前的房价情况。
为什么选择望京呢？因为望京是发展30多年的成熟二手房板块，每个档次的房源都有，非常具有代表性。
引用望京业主排序：
首先就是300-500万的刚需盘。
这里以花家地为例。花家地是一个地名，也是90年代初望京最早开发的一批小区，比如“花家地西里”、“花家地北里”、“花家地南里”、“花家地”等等，形成了一大片的居民区。
我们看的是花家地小区。距离地铁望京南、阜通1000米左右，小区1995年建设，有很多周边上班的小白领、中央美术学院的学生住在这里。
整体来说，小区绿化并不好，而且出现很多违建、堆放垃圾的现象。去年街道做了一系列的清杂物现象，这种情况好了很多。但一时间禁止还是很难的。
目前花家地小区的业主们每天和堆放垃圾的不良现象斗智斗勇中……听中介小哥哥说，前两个月，花家地还出现了一起因为电源使用不当引发的火灾。
不止花家地业主们，在北京，有大量的上车盘老小区，物业差、房屋品质不好、租户多。但小区地段好，上班也近，刚需们，并没有太多选择。
我们主要看的是，44平方米的一居上车盘。南北通透，还有个小储物间，不能要求更多了。目前小区的挂牌价格是325万。
把同户型的，有代表时间节点的成交价格做一下对比。17年4月份最高点是356万，19年1月初是283万,不过这是个顶层。5月份最新的成交价格是321万。
18年底是一个低点，价格跌了20%左右，5月份又回升，比最高点跌了10%左右。
02
500-800万的首改盘：跌幅不大，回升比较乐观
500-800万的首改盘以望京新城为代表，均价6w+，这里是望京置换最高的小区，1998年入住，26栋楼，共有5000多住户。
小区真的很大，逛完这个小区猫叔决定晚上加一个麦辣鸡腿。
如果说自住的话，还是推荐塔楼蝶型，421、427、417、414、411（如果没记错的话）
这个小区比较牛叉的是，学校就在小区内。孩子上学都不用出社区，一楼多商业，吃饭烫头全都搞定。（虽然学校一般，是望京新城幼儿园，白家庄小学、首师大附中）
从414栋楼可以看到学校的操场……
416号楼小吃一条街，还有有名的韩式美食城，消费不高，但是好好吃(╹ڡ╹ )
居然还有环卫工作站……我只能说配套很强。
小区不是封闭小区，商户太多，总体来看物业比较差，租房群体多……环境还是很嘈杂的感觉。另外跑盘的时候，居然还遇到一个电梯是坏的，貌似超载了……
看了小区的户型，性价比比较高的是98平小三居。
接下来对比一下价格。忽视朝向、楼层，粗略比较，最高点是17年6月份签合同的725万，19年1月份跌了15%左右，19年6月份对比最高点跌了11%。跌幅力度没有老破小那么大，价格也在稳定回升。
既然说到这里，再聊一下，对于差不多同样面积的两室两厅，望京居住群体的接受度真的高，总价和三居居然差不多。对于其他区域群体，肯定更喜欢性价比三居的。
03
800-1500万的首改盘：跌幅比较大，价格短期回升无望
其实以前我不太明白，为什么800-1500万会是一个梯队，看多了盘以后我才发现，这个区间的房价，弹性太大了。尤其是1000万以上的房子，跌个200-300万是很正常的现象。
不过姐是差那200-300万的人吗？太小看姐了，姐差的是1000万。
我们以国风北京、国风上观、融科橄榄城为例。这两个盘距离很近，国风上观又叫小橄榄城，所以在一起说吧。
国风上观均价在7.7W左右，融科橄榄城均价在9W以上，所以国风上观是比融科要低一个梯队的。
国风系列一期是国风北京，2006年建设，共有12栋，板塔结合1400多户。二期的国风上观是2009年建设，围绕着2000平方米的人工湖，也是12栋楼，中间还做了2.2公里的塑胶跑道。所以国风上观的密度、品质都要比国风北京好。（国风上观南侧距离京密、机场高速近，会有噪音，我在屋子里听的还是比较清楚= =）
根据中介说，跑道旁边的路最起初是要做马路，后来首开比较有实力，就铺了砖供小区业主使用了。
不过听国风上观的猫友吐槽，这个小区物业有点差。去年春节还出现了几起盗窃案。本来小区地下是停车库，地面禁止停车，结果很多外面的车辆和小区的保安混熟了，就把车停到小区地面了。结果盗贼趁虚而入，偷了很多现金、首饰……
聊多了……我们接着看国风的户型。我总体上的印象是，国风户型比较大，但没什么亮点，反倒是橄榄城的三居比较经典，所以主要看的是国风卖的比较好的95平全南两居。
我和中介聊大兴有个楼盘，87平两居卖的不大好，客户觉得浪费面积不如做三居，中介小哥哥说：90平两居在望京算局促的了。我：……
从价格来说，某海鲜APP给出的价格是925-1022万区间，我这里问中介的价格是1000万出头。
如果按照最高的1022万计算，那么19年1月份跌了20%，3月份回暖以后，价格也跌了16%。（我倾向于这个可能性）
如果保守估计17年最高价格是925万，那么19年1月份跌了15%，3月份回暖以后价格跌了7%。
继续聊橄榄城，橄榄城是望京第一梯队的楼盘，尽管有很多人吐槽它= =。这个小区本来在望京够不到第一梯队，但是15年的时候，某教育大v大力推望京实验小学之后，橄榄城价格就一路猛涨……和豪宅果岭里CLASS、远洋万和公馆跻身第一梯队了……
橄榄城目前均价9.3W左右，最高的时候12W，整体看下来三期绿化最好，二期体积比较小。一期距离绿地中心、阿里巴巴只有一街之隔，距离地铁望京东只有500米。小区里很多业主是阿里巴巴的员工、联想、奔驰企业高管，也有韩国思密达在这里租房住。
一期楼间距可以到80米，中高层板楼品质，车位相对二三期充足。我们看的是153平的三居户型，赠送4平方米的小露台。据中介说，这个户型最高点可以卖到1700万，但我并没有查到成交数据。目前报价是1280万，但房源满五不唯一， 还要多算上额外的80万左右的税费。
加上税费我大概算了一下，依然达到20%左右的跌幅。
橄榄城三期一共有5栋，10-14号楼，但12、13、14栋楼楼间距稍微有些近了，但采光没太大影响。小区有南北两个花园，南花园是下沉式，北花园有健身器材，绿化做的不错。另外物业比一二期贵了一些。
我看的是比较少的138平三居户型房源，报价1280万，中介说17年这个户型的价格是1570万，整体价格并没有回升，依然跌了18%左右，考虑到挂牌价格还可以再谈谈，那么跌幅同样可能到20%。
04
经过这一段时间的跑盘，和正在买房、换房的朋友分享一下心得：
1、如果你是300万之内的购房者，请重点关注流动性。
比起和河北交界的K2十里春风、首开缇香郡，我更建议市区的一居老破小。300万是上车盘最低的门槛，也是置换链条的最低层跳板。随着后期房价上涨、个人薪资的提升，你是完全可以做到几年后再置换的。这个时候能不能卖的出去就很重要，市区老破小的接盘侠比远郊新盘的接盘侠要多得多。
2、如果是500万以内的纯刚需，买新房更合适。
因为市场上很多限竞房可以挑挑选选，像大兴、丰台这种库存重灾区，未来会有特价房源的出现。
3、300-500万这个梯队，二手房价格基本不可能比18年年底更低了。这个价格区间主要以刚需群体为主，购买力比较有支撑。
18年房价有一个探底过程，主要是913公积金新政的影响。我认为18年年底的价格是一个最低点的参考线。
当然19年3月份小阳春的出现，也是价格的一个相对高点，那么你现在买入的价格区间就是：18年年底价格＜现在价格＜3月份价格，具体的谈价空间，就要看你自己了。
4、作为首改的500-800万，二手房情况和第三条同理。当然目前市场上也有几个相对不错的新房项目，可供选择。
5、800万以上不用慌。回暖趋势是有，但是短期大幅度回弹的可能性几乎为零。
可以观望，也可以多挑挑拣拣，也可以看年底是否有笋盘，及时买入。置换的话，依然要先卖后买。
这个区间的房源，不着急卖房的房东，会挂出一个比较高的价格，选择捂盘不卖。而诚心卖的房东，是普遍可以接受压价的。
6、学区房、2000W以上不受贷款条件限制的房源，是另外一套逻辑。
从2017年3月份最高点，经过了2年多的调控，北京市场大部分房源都下跌了。但依然有一些异类房源，价格没怎么变化。
比如央产房、老公房、东西城的部分学区房（天宁寺前街北里、花市枣苑一室等等）。
还有2000W以上的房源。前段时间和一位90后小姐姐去跑盘，小姐姐想买国奥村250平的4室2厅，价格还稍微涨了一点……
北京楼市限购政策是最严格的，也是精准调控下的楼市范本。北京政策的松紧、房价的涨跌，都对全国楼市有着重要的参考意义。所以现在调控放松的城市、炒房团进入的城市，我总有一种被迫害妄想症，想要远离。
就像芒格曾经说的：
要是我知道我会死在哪里就好了,这样我永远都不会去那个地方。
责任编辑：
