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买房人最怕什么？
没买房，房价涨了；买完房，房价又降了。
在郑州，这一点集中突出的体现在今年最亮眼的一个主城区：金水北。
金水北紧邻金水主城，有配套，有人口，有地铁，片区已经相当成熟。
区域有价值，房价就有支撑，上半年，金水北以一骑绝尘的房价涨幅笑傲郑州楼市。
市场的高热度也催生着神盘不断涌现，一年时间，金水北房价从名门翠园的17000，翻过瀚海思念城的18000，翻到碧桂园天麓的19000。
就在市场中所有人都处于脑热追涨的状态中，破局者降临。
作为金水北最后一个镇场子的千亩大盘，美盛教育港湾接过瀚海思念城的接力棒，但没有走高价首开的路子，而是在开盘前释放出了16XXX的低调价格。
美盛对市场的担忧不是多余的，即便价格还算友好，但最近一次加推，去化已不及市场平均水平。
一石激起千层浪，区域内其它项目纷纷做出反应。
比如保利海德公园特价房16XXX起，比如瀚宇天悦城首付可分期，比如锦艺金水湾、中原大观等项目，都出现了比正常售价低上1000起步的房源。
上半年价格还铁板一块的金水北，出现了裂缝。
山雨欲来风满楼。
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上半年，大批购房者追涨金水北的时候，我们说过，不急，莫慌。
因为对于金水北来说，现在18000、19000的价格，一定是虚高的，原因有二。
第一、存量。
在美盛教育港湾正式进场之后，金水北的存量房源一度超过了1000万方，换算成住宅，大概是9万套。
9万套是什么概念？按平均3人一间房计算，一共可容纳27万人，而金水北全区规划人口才只有37万。
短期存量巨大，这些存量又大多集中在下半年开盘，金水北的市场短暂的进入供过于求的状态，价格自然回落。
第二、 价差。
目前金水北好一点的次新房价格在17000左右，二手房价格在15000左右，而金水北新房短期内飙到18000甚至19000，2000左右的价差，是虚高的。
寒流突袭金水北，两类购房者最难受。
买了房的，捶胸顿足后悔不迭，觉得买亏了；没买房的，一边庆幸一边犹豫，不知道到底什么时候买才合适。
面对两类购房者，我们的建议依然是最开始的两个词。
不急，莫慌。
3
不急，是因为有人。
人口，是区域房价最大的支撑，金水北在人口的吸引上，有着得天独厚的优势。
金水北背靠的老金水，是郑州人口最多的区域。
2018年各区平均工资统计，金水区以仅次于东区的工资收入位列8区第二。
一句话总结，金水区人多，还有钱。
过去，金水区拥有着全市最优质的商业资源、教育资源，让相当一部分老金水产生了牢固的地缘情节。
随着时间推移，当老城区环境、产品力都不断下降的时候，这波手里有钱的老金水，改善需求压不住了。
从9月各区二手房交易数据也可见一二，金水区以一骑绝尘的交易量领跑8区。
谁能安放这些老金水的改善需求？北龙湖太贵，老东区无房，南区西区太偏，白沙绿博又太远。
最终，这一大波改善客户只能顺势向北，进入已经相对成熟、产品也相对有改善性质的金水北，与金水北本身拥有的一部分城改居民一起，奠定了金水北区域的人口基石。
在人口，尤其是大批改善人口的支撑下，金水北的房价想大降，不那么容易。
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莫慌，是因为没地。
人再多，如果后续土地供应一直跟得上，房价想要重新回到上行道路上来，也相当困难。
除非，没地了。
金水北东起中州大道，西至京广快速，南起北三环，北至连霍，整个区域界限被框死，没有向外延申的可能，也就是说，金水北的土地供应量，是有上限的。
16年之前的金水北，被陈寨、庙里、沙门、柳林、刘庄、高皇寨等城中村占据，少量的小产权房、经适房点缀其中，几乎没什么净地，也没什么新盘。
17年之后，金水北城中村集体拆除，浩浩荡荡的城改拉开了序幕，这些城改地，成为了金水北最重要的供地来源。
经过两年的土地出让、开发，金水北巨量的城中村基本已经被瓜分完毕：
城改接近尾声，可出让的土地都变成了在售、待售项目，这也意味着，撸完市场上这波新房，金水北会直接进入二手房市场。
在供地有限的情况下，金水北供过于求导致的市场趋冷是短暂的，待市场供需重新回归到平衡状态之时，便是金水北在震荡中走出上扬步伐之时。
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行至此，金水北的市场就非常清晰了。
短期看，市场供应充足，所以在楼市整体行情向下的时候，会出现短暂的窗口期，会有降价、特价出现。
但长期来看，金水北有区域价值支撑，后续供地有限，房子卖一套少一套，稀缺的土地价值背后，就是房价的增长潜力。
未来，金水北一定是朝着18000的价格往上走的。
没买房的，记住以下几点：
第一、紧盯国企、大品牌的开发商，首先资金链会相对靠谱，烂尾概率比较小，其次在市场下行期间，优惠力度会更大。
第二、首先关注地铁盘，其次是带有学校的楼盘，但要注意学区和学位房，对于投资来说，学位房会影响到未来溢价。
第三、金水北巨量的城改地，意味着配套巨量的商业，后期市场会有巨量的公寓产品出来，投资者务必远离。
买了房的，放平心态，放长眼光，金水北的未来，向上看。
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